Querdenken ist gefragt

Wirtschaftliche, geopolitische und spätzyklische Trends machen es Immobilieninvestoren schwerer denn je, die Zukunft vorauszusehen. Im derzeitigen Auf und Ab in Europa hat sich daher die Investmentstrategie durchgesetzt, Risiko zu begrenzen und auf sichere und stabile Erträge zu setzen. Die Branche beurteilt die Wirtschaftsaussichten in Europa zwar weiterhin großteils positiv. Die Suche nach Anlagewerten mit regelmäßigem Cashflow – und Wertstabilität über verschiedene Immobilienzyklen hinweg – veranlasst Investoren jedoch zunehmend, ihre Komfortzone zu verlassen.

Die Folge ist, dass das Interesse an Alternativimmobilien explosiv zugenommen hat – Anlagen, die langfristige Stabilität im Hinblick auf ihre finanzielle Performance bieten und zugleich mit Skalierfähigkeit und Liquidität punkten.

„Unter ‚Alternativimmobilien‘ versteht man Immobilienanlagen, die für andere als die ‚traditionellen‘ Nutzungszwecke Büro, Einzelhandel und Logistik nachgefragt werden“, sagt Martin J. Brühl, Chief Investment Officer und Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. „Beispiele hier sind Immobilien für Studentenunterkünfte, das Gastgewerbe und Gesundheitswesen, für ‚Living‘ (privater Mietsektor, Multi-Family-Unterkünfte) und den Freizeitbereich, für Parkplätze und Automobilzwecke, für die Selbstlagerung sowie für Rechenzentren“, fügt er hinzu. „Alternativimmobilien haben gewöhnlich ein höheres Betriebsrisiko.“ Da die Preise von Core Assets in vielen europäischen Städten auf Rekordniveau liegen, sind zahlreiche Investoren auch mehr denn je bereit, Entwicklungsrisiken auf sich zu nehmen. Das passt gut damit zusammen, dass sich der Sektor für Alternativimmobilien über die Planung und den Bau neuer Bestände seine eigene Zukunft schaffen muss. Viele dieser Immobilienformen wären früher nur für einige Nischen- und Spezialfonds interessant gewesen. Der Wunsch nach stabilen, ertragsstarken Anlagen und das Streben nach höheren Renditen – während Sektoren wie der Einzelhandel sich dem Wind des Wandels entgegenstemmen – unterstreichen jedoch die Bedeutung einer Diversifizierung.

Hochdiverser Sektor folgt den Trends

In zahlreichen Investorenportfolios finden sich nun thematisch abgestimmte Fonds, die dies widerspiegeln. Die Breite und Vielfalt der Anlagen fallen ins Auge: Auf den ersten Blick ist schwer zu erkennen, wie man sie als Teile eines einzelnen Trends verstehen könnte. Dem weltweit aktiven Beratungsunternehmen JLL zufolge vermittelt dieser hochdiverse Sektor in einem sich ständig verändernden Wirtschaftsumfeld jedoch Vertrauen – oft, indem er demografischen und generationenbezogenen Trends folgt. „Die Kerngrundlagen, die für Alternativimmobilien sprechen, stärken weiter den Ruf des Sektors, eine günstige Investmentgelegenheit zu sein – vor allem in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit“, so Ollie Saunders, Lead Director des Bereichs Alternatives bei JLL. „Strukturelle und demografische Veränderungen wie das Bevölkerungswachstum und eine alternde Bevölkerung erhöhen die Nachfrage und die Notwendigkeit eines größeren Angebots“, fügt James Kingdom, Leiter des Bereichs JLL Alternatives, hinzu und verweist auf Alternativimmobilien des Living-Sektors, die einen Kern-Wohnbedarf abdecken – von Studentenunterkünften über Systeme des privaten Mietsektors bis hin zu Seniorenunterkünften.

Martin J. Brühl von Union Investment geht davon aus, dass die Umorientierung der Investoren auf eine Kombination aus knappen traditionellen Produkten, einer spätzyklischen Cap-Rate-Kompression, einem Nachfrageüberhang in einem Niedrigzinsumfeld und einer aufgrund geopolitischer Veränderungen schrumpfenden Investmentwelt zurückzuführen ist. „Union Investment geht sehr selektiv vor und investiert nur dann in Immobilienformen außerhalb traditioneller Nutzungszwecke, wenn wir auf dem jeweiligen Markt genügend Liquidität aufbauen können und sicher sind, dass wir das Betriebsrisiko steuern und begrenzen können“, so Brühl. „Wenn wir zusätzliche Betriebsrisiken akzeptieren, werden wir auch immer eine zufriedenstellende risikoangepasste Rendite anstreben.“

Investoreninteresse ist deutlich gestiegen

PwCs jährlichem Bericht „Emerging Trends in Real Estate“ für 2019 zufolge gaben 2015 nur 28 Prozent der europäischen Investoren an, Anlagen in Alternativimmobilien zu erwägen. In diesem Jahr investieren dagegen fast 60 Prozent der Befragten bereits in irgendeiner Form in Alternativimmobilien, und 66 Prozent wollen ihre Beteiligungen noch aufstocken. Hotels, Studentenunterkünfte und flexible Büros sind die Sektoren mit dem derzeit größten Zuspruch, wobei Studentenunterkünfte auf der Wunschliste für die Zukunft an erster Stelle stehen.

Analysten warnen, dieser Trend sei nichts Neues: Nach dem Überschreiten von Marktspitzen sei es häufig so gewesen, dass die Begeisterung für Alternativimmobilien-Sektoren schwand und Investoren sich erneut den traditionellen Sektoren Büro, Einzelhandel und Industrie zuwandten. Der PwC-Bericht deutet jedoch an, dass sich dies bleibend ändern könnte. „Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Notwendigkeit nachhaltiger Erträge und der Drang zu Alternativimmobilien – oder ‚demografischen Investments‘, wie manche es nennen – noch lange nach 2019 fortbestehen werden“, betont die Studie. Fast die Hälfte derer, die sich an der PwC-Umfrage beteiligten, gehen davon aus, dass sich die Verfügbarkeit geeigneter Anlagen über die nächsten fünf Jahre verschlechtern wird. Was die Tatsache betrifft, dass die Nutzungszwecke von Anlagen sich immer weiter entwickeln und Vermieter hinsichtlich der Nutzertypen, die sich herausbilden können, flexibel bleiben sollten, gab sich eine viel größere Zahl der Befragten ungerührt.

Living-Sektor beflügelt die Erwartungen

Neueste Studien von JLL zeigen, dass vor allem der sich abzeichnende Teilsektor Living an Bedeutung gewinnen wird; er umfasst Studentenunterkünfte, Wohngemeinschaften, Multi-Family-Anlagen und Immobilienanlagen des Gesundheitswesens. Es wird erwartet, dass das Investment in diese Anlagen in Europa dieses Jahr um 30 Prozent wachsen wird, wobei acht von zehn Investoren angeben, sich breiter aufstellen zu wollen. Die Verschiebung könnte bis zu 40 Milliarden Euro neues Kapital in diesen Sektor spülen. Im vergangenen Jahr hatte dieser noch ein Volumen von 69 Milliarden Euro erreicht. Basierend auf den aktuellen Investitionsallokationen ist der Sektor Multi Family der bei Living beliebteste, obwohl 75 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten, dass die Investmentvolumen für Wohngemeinschaften am schnellsten steigen werden. Die am stärksten nachgefragten Märkte bei Neu-Investments sind Frankreich, die Niederlande und Schweden, dicht gefolgt von Spanien und Irland, so JLL. Was den Marktzugang betrifft, haben sich rund 82 Prozent der Investoren für Direktinvestitionen in Living entschieden, während 38 Prozent private Immobilienfonds nutzen.

Der JLL-Bericht zeigt auch, dass Investoren sich für sozialverträgliche Immobilienanlagen entscheiden. Das Thema Nachhaltigkeit wird Investmententscheidungen im Sektor Living beeinflussen; 80 Prozent der Befragten stimmten zu, dass Kapitalallokationen in höherem Maße auf nachhaltige Anlagen entfallen werden. PwCs Bericht „Emerging Trends“ bestätigt dies und stellt fest, dass die Aufmerksamkeit, die diesen Anlagen zuteil wird, auch Teil einer größeren Verschiebung ist, soziale Verantwortung zu übernehmen – indem man bei Immobilieninvestments das Thema Gemeinschaft berücksichtigt. Es kommt für Union Investment-Mann Brühl nicht überraschend, dass so viele der „erfolgreichen“ Alternativimmobilien-Segmente in die Kategorie Living fallen. „Zunächst sind ein Bett und ein Dach über dem Kopf menschliche Grundbedürfnisse; und das sorgt für die Nachfrage nach den zugrunde liegenden Sachwerten und den damit verbundenen Dienstleistungen“, sagt er.

Alternativimmobilien kontra Sekundäranlagen

„Der Markt für Living oder ‚Alles mit Bett‘ ist relativ ausgereift und transparent, sodass man die mit dem operativen Geschäft einhergehenden Risiken besser quantifizieren und steuern kann, als es beispielsweise im Sektor der Rechenzentren möglich ist“, ergänzt Brühl. „Und schließlich ist die Nachfrage in diesem Sektor hoch, wodurch ein ‚tiefer‘ Markt mit ausreichend Liquidität besteht, aus dem man jederzeit auch wieder aussteigen kann.“

Die Branche der Rechenzentren hat sich seit ihren Ursprüngen in der Telekommunikation enorm weiterentwickelt und ist heute 
Cloud- und datengesteuert.

PwCs Bericht „Emerging Trends“ stellt weiter fest, dass die Verschiebung in Richtung Alternativimmobilien in diesem Zyklus in gewissem Maße die Bewegung hin zu sekundären Immobilien ersetzt hat, die im letzten Zyklus zu beobachten war. Der Investmenthorizont ist von Unsicherheit geprägt, und da erscheinen Alternativimmobilien jetzt weniger gefährlich als Sekundäranlagen in Sekundärmärkten – selbst wenn man das Entwicklungsrisiko einbezieht. Ein Blick auf die Dynamik auf der Angebotsseite unterstreicht, dass viele derjenigen, die in Alternativimmobilien investieren, bereit sein müssen, sich ihren eigenen Bestand zu schaffen. Das ist teilweise vom Reifegrad des Anlagetyps abhängig. Für Brühl sind Pflegeheime ein relativ reifes Segment, während Kindergärten, Rechenzentren, Einrichtungen für betreutes Wohnen und Objekte zur Selbstlagerung als „halb reif“ gelten können. Am unreiferen Ende des Spektrums finden sich Parkplätze und Automobilanlagen, Seniorenwohnanlagen, Friedhöfe und Krematorien, was dem „First Mover“ einen Vorteil verschafft. 

Branchenexpertise ist gefragt

Wie die traditionellen Anlageklassen erfordern auch Alternativimmobilien operatives Know-how und einen aktiven Managementansatz. Ganz gleich, ob Fähigkeiten ausgelagert oder intern entwickelt werden: Sie sind ein weiteres Kriterium für die Schaffung skalierungsfähiger Portfolios, für den Einsatz spezialisierter Teams. „Ohne die entsprechende Branchenexpertise würde es an Fahrlässigkeit grenzen, in alternative/operative Anlagen zu investieren“, so Brühl. „Dieses Expertenwissen lässt sich sowohl intern als auch über externe Partner vermitteln“, fügt er hinzu. „Union Investment verfügt über spezielle interne Teams für die Felder Gastronomie, Mikrowohnen, Einkaufszentren und Logistik. Im Bereich Multi Family sind wir einen anderen Weg gegangen und haben uns an einer führenden deutschen Wohnplattform beteiligt“, ergänzt Brühl.

Ein weiteres Zeichen für die Flucht in Richtung Alternativimmobilien ist der Wettlauf um das Skalieren von Anlagenportfolios. Vor einigen Jahren wurde der Sektor für Studentenunterkünfte etwa von einigen Nischenspezialisten wie Unite in Großbritannien/Nordirland und dem deutschen Entwickler Unique dominiert. In den letzten Jahren sind jedoch auch große, weltweit orientierte Fonds aktiv geworden und haben sich Portfolios einverleibt – von Singapurs Staatsfonds GIC bis hin zur in London ansässigen Firma Round Hill.

Der US-Fonds Greystar hat sich dieses Jahr in Europa zu einer aufsteigenden Größe für Studentenunterkünfte und Zweckbau-Wohnlösungen entwickelt. Die Expansionsaktivitäten der Firma in Frankreich sind mutig und langfristig ausgerichtet: Allerdings hat der Fonds früher in diesem Jahr auch eine Multi-Family-Strategie in Großbritannien/Nordirland vorgestellt – konzentriert darauf, 850 Millionen Euro für einen PRS-Entwicklungsfonds aufzubringen. Für Fonds mit großen PRS-Ambitionen ist Großbritannien/Nordirland ein interessanter Markt. Das Aufkommen von Zweckbau-Mietunterkünften im Land spiegelt eine demografische und finanzielle Verschiebung für eine neue Generation wider, die davon ausgeht, den größten Teil ihres Lebens zu mieten. Das ist eine bedeutende Abkehr von früher, als der Besitz einer Immobilie für die meisten ein natürliches Ziel war – eine Angleichung des heutigen Marktes an Modelle, die in Kontinentaleuropa schon länger existieren. 

Neben Living gibt es für ideenreiche Investoren noch viele andere Nischen-Alternativimmobilien. Die meisten Alternativimmobilien-Segmente sind im Prinzip Ableger traditioneller Anlageklassen der Bereiche Wohnen, Büro und Hotel/Freizeit, die sich aus sozialen, wirtschaftlichen und generationenbezogenen Gründen verändert haben. Entsprechend fallen unter das Konzept „Geschäftsgrundstücke“ nun auch Rechenzentren und Wissenschaftsparks (siehe dazu das Interview mit Glenn Crocker am Ende des Textes), da sich die Anforderungen der modernen Industrie und des Dienstleistungssektors fortlaufend weiterentwickeln. 

Wettlauf um die Skalierung von Rechenzentren

Vor allem Rechenzentren sind ein faszinierendes Spiegelbild unserer auf Technologie ausgerichteten Gesellschaft. „Wir beobachten diesen Sektor seit rund 20 Jahren und haben in dieser Zeit unglaubliche Veränderungen gesehen“, so Mitul Patel, Leiter der EMEA-Rechenzentrumsstudien bei CBRE. „Diese Branche hat sich seit ihren Ursprüngen in der Telekommunikation enorm weiterentwickelt und ist heute Cloud- und datengesteuert. Das Wachstum der digitalen Wirtschaft und digitalen Welt war in Europa in den letzten Jahren exponentiell.“

Der Markt für ‚Living‘ ist relativ ausgereift und transparent. Die Risiken lassen sich besser quantifizieren und steuern als bei Rechenzentren.

Neue CBRE-Studien zeigen, dass sich Großanleger in diesem Segment nun einen Wettlauf um das Skalieren von Anlagenportfolios liefern – mit der Prognose, dass die Bestände in den vier größten europäischen Regionen (Frankfurt am Main, London, Amsterdam und Paris) 2019 um 21 Prozent wachsen werden. Diese vier Schlüsselstädte – die sogenannten FLAP-Märkte – stehen im Mittelpunkt aktueller Studien über die Beschaffung von Rechenzentrumskapazität in Europa. Vor allem Frankfurt ist aktuell ein Brennpunkt; im ersten Quartal 2019 entfielen auf die Mainmetropole fast 50 Prozent der gesamteuropäischen Inanspruchnahme. Den Zahlen zufolge haben in den letzten zwölf Monaten allein die Hyperscale-Cloud-Unternehmen in den vier FLAP-Märkten über 100 Megawatt an Co-Location-Kapazität beschafft, was einer Kapitalinvestition von 800 Millionen US-Dollar gleichkommt. Das Wachstum bei freizeitfokussierten Anlagen hat dazu geführt, dass der Sektor für Alternativimmobilien nun auch Unterhaltungszentren einschließt, die nach Ansicht vieler Investoren weniger von Konjunkturzyklen betroffen sind. 

Alternativinvestments gegen Brexit-Risiken

Der Immobilienanlagen-Manager Yoo Capital Management ist kürzlich ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Sachwertspezialisten Astarte Capital Partners eingegangen, um Chancen für Nischenimmobilien in London auszuloten – und startete dieses mit dem „Yoo Capital Fund II“ in Höhe von 400 Millionen Pfund (463 Millionen Euro). Ziel wird sein, in erstklassige Anlageformen – von Unterhaltungseinrichtungen bis hin zu Krankenhäusern und Schulen – in der gesamten britischen Hauptstadt zu investieren; Immobilien zu erwerben, die sich in „Kern-Assets institutioneller Qualität“ umwandeln lassen. „Da der Brexit direkt bevorsteht, versuchen wir, in Anlagewerte zu investieren, die in London unabhängig davon gefragt sein werden, was passieren wird“, so Stavros Siokos, Managing Partner bei Astarte.

Die Zukunft in Europa mag noch ungewiss sein. Die fantasievollsten Investoren zeigen aber, dass der Immobiliensektor noch alles zu bieten hat.

Von Isobel Lee