Europas Hauptstadt neu entdeckt

Es gibt Gebäude, die spiegeln das Auf und Ab im Leben einer Stadt. Der Bürobau Rue Bélliard 5-7 zum Beispiel, mitten im Europaviertel von Brüssel. Mehr als zehn Jahre hatte die Immobilie leer gestanden, als sie der belgische Projektentwickler Immobel Ende 2018 übernahm – um sie abzureißen. Rund 14.000 Quadratmeter modernste Bürofläche sollen entstehen, in einer ambitionierten und nachhaltigen Architektur. „Das Quartier wandelt sich und braucht Immobilien, die höhere Ansprüche an Arbeitsplätze erfüllen können“, sagte der damalige Immobel-CEO Alexander Hodac bei der Vorstellung der Pläne.

Wandel? In Brüssel? Jahrelang galt die Hauptstadt Belgiens und der Europäischen Union beim Immobiliengeschehen eher als etwas verschlafen. Jetzt aber wird der Großraum mit seinen 1,2 Millionen Einwohnern noch einmal neu entdeckt, nicht zuletzt dank asiatischer Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist gestiegen, die Mieten sind es ebenfalls, und auch die Projektpipeline füllt sich. Einige Mutige richten den Blick schon über Brüssel hinaus auf Städte in der zweiten Reihe, nach Gent vor allem und Antwerpen.

Dabei hat Brüssel auch heute nicht das Zeug zu einer Boomtown, dazu ist sie zu wenig Tech-Standort. „Es ist ein konservativer Markt, den Investoren gerade wegen seiner Stabilität schätzen“, ist die Einschätzung von GLL Real Estate, einem Immobilienfondsmanager in München, der mehrere Objekte in Brüssel im Portfolio hält. Die Institutionen der Europäischen Kommission und der belgischen Regierung, die einen Großteil der Flächen beanspruchen und lang laufende Mietverträge bevorzugen, prägen das Klima. Überdies steht der achtgrößte europäische Officemarkt im Schatten von Metropolen wie London und Paris. Die Renditen mögen im Durchschnitt leicht höher liegen als die in den ganz großen Kapitalen, aber wenn institutionelle Anleger Belgien wählten, dann in erster Linie wegen seines Rufs als sichere Bank – Motiv Werterhalt.

Attraktives Wertsteigerungspotenzial

Dass jetzt gleichwohl Dynamik in den Markt kommt, hat vor allem zwei Gründe: Zum einen war in den Jahren nach der Finanzkrise zunächst kaum neu gebaut worden, auch die Nachfrage entwickelte sich verhalten. Seit einiger Zeit aber expandieren Unternehmen wieder. Gesucht sind Flächen, die den Ansprüchen im digitalen Zeitalter genügen. Genau die sind aber knapp. „Es gibt viel Masse, aber wenig Hochqualitatives“, sagt Yeliz Bicici, Chief Operating Officer Offices des belgischen Immobilieninvestors Cofinimmo. Das macht Objekte mit Wertsteigerungspotenzial (Value-Add) attraktiv.

Zum anderen sind nun auch in Brüssel große Coworking-Anbieter auf den Plan getreten, vergleichsweise spät, dafür umso entschiedener: Sie beanspruchten im vergangenen Jahr ein Fünftel der neu vermieteten Flächen. Folge: Der Leerstand sinkt kontinuierlich und liegt jetzt bei 7,7 Prozent. Allerdings muss in Brüssel stark unterschieden werden zwischen den Randbezirken und dem Central Business District, zu dem unter anderem das Europaviertel, das Pentagon-Quartier und der North District gehören. Dort sind laut JLL gut acht von Brüssels insgesamt mehr als 13 Millionen Quadratmetern Bürofläche lokalisiert. In diesen zentralen Bestlagen liegt der Büroleerstand bei nur rund 4,7 Prozent, so niedrig wie nie zuvor.

2018 wurden in Brüssel 70 Prozent der Investitionen von Ausländern getätigt.

„Bei Topgebäuden, die nicht älter als fünf Jahre sind, beträgt er sogar weniger als 3,5 Prozent“, bemerkt Nigel Beller, Research Analyst bei Cushman & Wakefield (C&W) Belgien. Für Investoren ändert das die Gleichung. „Wir haben uns mit Brüssel lange etwas schwergetan, weil wir im Bürosegment wenig Dynamik und entsprechend wenig Mietwachstum gesehen haben“, sagt Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH. Jetzt wird das Geschehen interessanter. Kurzfristig sehen Analysten bei den Spitzenmieten allerdings wenig Bewegung – Savills prognostiziert in diesem Jahr einen Zuwachs von 1,6 Prozent. Bei der Durchschnittsmiete zeigt die Kurve deutlicher nach oben. Chancen werden in einer intelligenten Aufwertung von Immobilien gesehen, wie sie Union Investment bei Le Président exerziert. Der rund 6.200 Quadratmeter große Altbau wird, nachdem der Mietvertrag mit einer großen Anwaltskanzlei ausläuft, modernisiert und umgebaut. „Bei der Repositionierung von Le Président setzen wir auf die sehr gute Lage und werden durch unser Asset Management auch Flächenpotenziale der Immobilie heben“, sagt Martin Schellein.

Deutlich höher liegt der Leerstand in Brüssels Peripherie, wo ältere Büros derzeit teilweise in Wohnungen umgewandelt werden. Investor Cofinimmo hat vor diesem Hintergrund Ende vergangenen Jahres einen Strategiewechsel eingeläutet und schichtet sein 1,2 Milliarden Euro schweres Officeportfolio um: weniger Randlagen, mehr Investitionen in den Kernbezirken, insbesondere Redevelopment-Projekte. Ein achtgeschossiges Bürogebäude in der Wetstraat im Europaviertel etwa, im Mai erworben, will das Unternehmen bis 2021 vollumfänglich sanieren. Das belgische Baurecht gilt als liberal und erleichtert derartige Maßnahmen. Auch das Quartz in der Kunstlaan steht für den neuen Kurs von Cofinimmo: Das Bestandsgebäude wurde abgerissen. An seiner Stelle entsteht ein 9.200 Quadratmeter großer Architekten-Neubau, der 2020 beziehbar sein soll und bereits jetzt für 15 Jahre an europäische Behörden vermietet ist.

Immobilien weiter draußen werden veräußert, wie ein kleineres, teilweise leer stehendes Bürohaus, das ein Entwickler aus Gent jetzt in Wohnungen umwidmet. Allerdings will sich Cofinimmo nicht komplett aus den Randlagen zurückziehen. Entscheidend sei die Infrastruktur, sagt Bicici: „Einige Mikrostandorte funktionieren sehr gut.“ Das gilt vor allem für Immobilien mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wie das Beispiel PwC zeigt: Die Unternehmensberatung verlegt ihren Sitz innerhalb der Peripherie in die Nähe der Bahnstation von Diegem in einen Neubau, den Entwickler Ghelamco errichtet.

Städte in der zweiten Reihe holen auf

Taten sich internationale Investoren in der Vergangenheit schon schwer mit Objekten außerhalb des Zentrums, so waren Städte aus der zweiten Reihe geradezu tabu. „Nach Belgien zu gehen war gleichbedeutend mit Brüssel“, sagt Allan Tait, Associate Partner und Investmentspezialist bei C&W. Für ihn ist dieser Grundsatz nicht in Stein gemeißelt, denn „andere Städte müssen nicht uninteressant sein.“ Das gilt vor allem für Gent und Antwerpen, jeweils rund eine Stunde von der Hauptstadt entfernt. Insgesamt lag die Neuvermietung in den regionalen Märkten Flanderns und Walloniens nach Angaben von C&W so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr, darunter allerdings viele B- und C-Produkte.

Das Renditeniveau in Gent und Antwerpen liegt im Spitzenbereich klar über 6 Prozent und damit deutlich über dem von Brüssels Innenstadt, wo Spitzenrenditen bei lang laufenden Mietverträgen über 4 Prozent eine Ausnahme sind. Für Investoren auf den ersten Blick also durchaus attraktiv. Trotzdem sind Städte der zweiten Reihe bislang fest in der Hand belgischer Spieler. Viele Investments liegen deutlich unterhalb der Größenordnung, die für internationale Großanleger interessant wäre. Der Markt ist zudem eng und ein verlorener Mieter nicht leicht zu ersetzen. „Da braucht man eine sehr gute lokale Expertise, um zu wissen, was man tut“, heißt es seitens GLL. Als chancenreich gelten Objekte in unmittelbarer Nähe der Bahnhöfe. Dort mieten Unternehmen und Banken zunehmend Zweitniederlassungen, um ihren Beschäftigten das Pendeln zu erleichtern. ING hat sogar sein Hauptquartier in das vom New Yorker Architekturbüro Asymptote entworfene Diamond am Bahnhof Gent verlegt. 

Was sich für Spitzenstandorte in Zweitstädten sagen lässt, gilt erst recht für Brüssels Zentrum: Neue, gut ausgestattete Flächen erzielen hohe Vorvermietungsquoten. Der Take-up lag im ersten Quartal 2019 laut BNP Paribas bei 245.000 Quadratmetern, ein Plus von 210 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Obwohl die Pipeline gut gefüllt ist – für 2019 und 2020 sind in Brüssel fast 450.000 Quadratmeter projektiert –, erwarten Experten daher keine Überkapazitäten. Bei Großobjekten wie Quatuor (61.000 Quadratmeter) oder Multi Tower (40.000 Quadratmeter) sind schon jetzt mehr als die Hälfte beziehungsweise sogar 80 Prozent der Flächen vermietet.

Kein Wunder, dass immer mehr Projekte auch ohne Vorvermietung starten. „Die Entwickler glauben an den Markt“, sagt ein Asset Manager. Die Investoren offenbar auch. Laut Research Analyst Beller sinkt in Brüssel seit 2015 der Anteil inländischer Anleger: „2018 wurden 70 Prozent der Investitionen von Ausländern getätigt.“ Besonders beliebt ist der Markt bei koreanischen Fonds, die mehr als ein Viertel des Dealvolumens abwickeln und bereit sind, sehr große Investitionen zu tätigen. Franzosen, Deutsche und Niederländer gehören traditionell zu den Interessenten, neuerdings auch Kanadier und Australier. Das vergrößert das Bieterfeld. Investmentspezialist Tait erwartet daher eine ganze Reihe interessanter Deals: „Zurzeit kann man mit dem Markt wirklich sehr zufrieden sein.“