Europäischer Green Deal birgt Stranding-Risiko für Immobilien

Die Unterzeichner des Pariser Klimaabkommens von 2015 haben sich verpflichtet, die Erderwärmung auf zwei Grad, idealerweise sogar auf 1,5 Grad zu begrenzen. Dazu wurden im Rahmen des CRREM-Projekts (Carbon Risk Real Estate Monitor) Dekarbonisierungspfade für verschiedene Nutzungsarten berechnet. In einer GRESB-Stichprobe wurden die Kennzahlen von mehr als 8.700 Gewerbeimmobilien aus der EU und dem Vereinigten Königreich analysiert. Demnach droht Gebäuden, sofern keine wesentlichen Maßnahmen getroffen werden, durchschnittlich etwa um das Jahr 2027 der Wertverfall, wenn man den CRREM-Dekarbonisierungspfad für das 1,5-Grad-Ziel als Maßstab heranzieht. Beim Zwei-Grad-Pfad tritt der Wertverfall etwa zehn Jahre später ein.

Gemischtes Bild bei der Energiebilanz

Die Immobilienwirtschaft insgesamt ist für 38 Prozent des Energieverbrauchs und 29 Prozent der Treibhausgas-Emissionen in Europa verantwortlich. Wenn die Europäische Union das Ziel der Klimaneutralität bis 2050 erreichen will, müssen diese Zahlen stark reduziert werden. Doch dazu bedarf es eines grundlegenden Umdenkens und massiver Investitionen.

Dabei gestaltet sich die Aufgabe je nach Nutzungsart unterschiedlich schwer. Die Klimaneutralität bezieht sich nicht nur auf die CO2-Emissionen, die durch den Gebäudebetrieb verursacht werden, sondern auch auf die Emissionen, die bei der Produktion der verwendeten Baumaterialien und bei der Errichtung eines Objekts freigesetzt werden, wie Lisette van Doorn, Chief Executive des Urban Land Institute Europe (ULI), erklärt. „Bei Neubauten, die von vornherein auf Effizienz ausgerichtet werden können, ist es daher einfacher, über den gesamten Lebenszyklus die vollständige Klimaneutralität zu erreichen. Es bleibt aber auch so eine komplexe Aufgabe. Bei Bestandsgebäuden lässt sich die Klimaneutralität nur mit deutlich mehr Aufwand erreichen. Jedes Objekt hat seine speziellen Herausforderungen, was Nachrüstung, Amortisationsdauer, Dachflächen für erneuerbare Energien und Mietereinbindung angeht“, so die Leiterin des ULI.

In Anbetracht der Tatsache, dass die baubedingten Emissionen bereits angefallen sind, ist die Sanierung in der Regel einem Neubau vorzuziehen. Bei einigen älteren Gebäuden sowie bei Objekten mit energieintensiver Ausstattung wie etwa Rechenzentren lassen sich jedoch kaum hinreichende Einsparungen erzielen, sodass die vollständige Klimaneutralität wenig realistisch ist. Im Hinblick auf die einzelnen Teilbereiche weist van Doorn darauf hin, dass der Gewerbeimmobilienmarkt schon weiter als der Wohnimmobilienmarkt ist. „Im Bereich Gewerbeimmobilien ist der Dekarbonisierungsdruck von Behörden, Investoren, Mietern und Kommunen größer“, erklärt sie. „Dazu kommt die breite Streuung der Eigentumsverhältnisse bei Wohnimmobilien. Ein Eigenheimbesitzer geht nun mal nicht nach gewerblichen Standards vor.“

Jede Nutzungsart hat ihre Besonderheiten, beispielsweise in Bezug auf den Energiemix

Die GRESB-Daten geben Aufschluss darüber, welche Kategorien von Gewerbeimmobilien bei der Reduzierung der Treibhausgas-Emissionen bereits auf einem guten Weg sind. „Jede Nutzungsart hat ihre Besonderheiten, beispielsweise in Bezug auf den Energiemix. Daher sollten jeweils unterschiedliche Maßstäbe gelten, wenn es um die Erfüllung der Zwei-Grad-Anforderungen geht“, meint Erik Landry, Klimaschutzexperte bei GRESB. Obwohl die Baseline der Treibhausgas-Intensität in der Logistik am niedrigsten ist, drohen diese Immobilien bereits 2035 in der EU zu Stranded Assets zu werden. Dieses Schicksal könnte High-Street-Objekte und Einkaufszentren den Prognosen zufolge sogar schon früher treffen. Deshalb sind rasche und umfassende Maßnahmen erforderlich, wenn sie mit den Klimazielen des Pariser Abkommens konform bleiben sollen. Immobilien des Gesundheitswesens kommen in der GRESB-Stichprobe erst circa 2040 in die Gefahrenzone.

Handlungsdruck

Der drohende Wertverfall infolge strengerer Anforderungen an die Umweltbilanz von Gebäuden ist für institutionelle Anleger ein entscheidendes Thema. „Anleger interessieren sich mehr denn je und auch sehr detailliert für die Nachhaltigkeit der Investitionsobjekte sowie für die Dekarbonisierung ihrer Portfolios“, erklärt Lisette van Doorn.

Große institutionelle Anleger wie die Versicherungsgesellschaft Axa und die Pensionskassen ABP aus den Niederlanden beziehungsweise ATP aus Dänemark gehen schrittweise dazu über, ihre Investitionen auf ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) hin zu überprüfen. Damit erhöhen sie den Druck auf die Investmentmanager und auch auf die Projektentwickler und Eigentümer von Immobilien. Der von der Europäischen Kommission ins Leben gerufene Green Deal sowie Reformen der niederländischen Pensionsbranche, die die größte in der Europäischen Union und die viertgrößte der Welt ist, werden verstärkt für Investitionen in Assets mit höheren ESG-Scores sorgen, so die Meinung von Experten bei einer von Axa Investment Managers veranstalteten Diskussionsrunde. Regulierung und politische Verpflichtungen sind weitere Impulsgeber. „In den Niederlanden dürfen Bürogebäude beispielsweise ab dem 1. Januar 2023 nur bei Nachweis einer Mindestenergiekennzeichnung vermietet werden“, so die Leiterin des ULI Europe. 

Maßnahmen gegen das Stranding

Es stellt sich die Frage, wie man verhindern kann, dass Gebäude zu Stranded Assets werden. Die Meldung von ESG-Daten an GRESB zur Messung und Verfolgung der Entwicklung der Kennzahlen ist ein Aspekt, den Landry hervorhebt. Dabei richtet sich der Fokus vor allem auf die Senkung des Energieverbrauchs, die Steigerung der Energieeffizienz und die Nutzung erneuerbarer Energien.

„Die Off-Site-Versorgung mit erneuerbaren Energien ist gerade im großen Maßstab am effektivsten“, merkt Lisette van Doorn an. „Durch eine einheitliche Lösung für das gesamte Portfolio lassen sich umfangreiche Emissionssenkungen schneller erreichen.“ Doch nicht alle erneuerbaren Energiequellen sind gleich gut geeignet, wie GRESB-Experte Landry erklärt: „Es kommt darauf an, woher man die Energie bezieht, ob sie zum Beispiel vor Ort oder an einem anderen Standort erzeugt wird. Dabei spielt auch die Netzanbindung eine wichtige Rolle.“

Ebenfalls wichtig ist die Nutzung beziehungsweise die Frage, ob man ein Objekt intensiver nutzen kann. Auch die Einbindung der Mieter in die Energiesparmaßnahmen und die Erfassung der entsprechenden Daten sind wesentliche Faktoren. „Assetmanager und Eigentümer benötigen Daten, die eine Beurteilung der Energiebilanz der Bestandsobjekte erlauben“, so Erik Landry. „In vielen Fällen handelt es sich um Daten des Mieters, die dem Vermieter in der Regel nicht zur Verfügung stehen. Eine enge Einbindung der Mieter in die Maßnahmen zur Verbesserung der Umweltbilanz kann sehr förderlich sein, wenn es um die Beschaffung der entsprechenden Daten geht beziehungsweise bei der Etablierung von Best Practices zur Senkung von Energieverbrauch und Treibhausgas-Emissionen.“

Nicht zu vernachlässigen sind auch Treibhausgas-Emissionen durch unkontrolliert entweichende Kältemittel aus defekten oder ausrangierten Klimaanlagen. Der Kohlenstoff, der vor der Inbetriebnahme des Gebäudes etwa bei Produktion und Transport von Baustoffen sowie bei Montagearbeiten gebunden wird, macht 11 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen aus und stellt eine besondere Herausforderung dar. Laut World Green Building Council werden im Vorfeld verursachte CO2-Emissionen (das heißt solche, die vor Inbetriebnahme eines Gebäudes oder eines Infrastrukturprojekts freigesetzt werden) bis 2050 etwa die Hälfte der gesamten CO2-Bilanz von Neubauten ausmachen. Die Organisation fordert, dass bis 2050 Neubau- und Infrastrukturprojekte sowie Renovierungsmaßnahmen vollständig klimaneutral umgesetzt und sämtliche Gebäude klimaneutral betrieben werden. Auf eine Kompensation von CO2-Emissionen sollte nur dann zurückgegriffen werden, wenn alle Einsparmaßnahmen ausgeschöpft sind, betont Landry: „Kompensationen werden wohl in einem gewissen Umfang notwendig sein, um bestimmte Gebäude klimaneutral zu machen. Dies gilt vor allem dann, wenn der gebundene Kohlenstoff mit berücksichtigt wird. Sie dürfen aber keinesfalls Maßnahmen im Betrieb ersetzen.“

Fortschritte in den einzelnen Teilbereichen

Büro-, Industrie-/Logistik- und Wohnimmobilien sind für institutionelle Anleger die attraktivsten Investitionsobjekte. In diesen Immobiliensegmenten schreiten die Maßnahmen und Innovationsprozesse zur Reduzierung der Treibhausgas-Emissionen besonders schnell voran.

Logistik
Die GRESB-Scores weisen für Auslieferungslager die niedrigste Baseline bei der Treibhausgas-Intensität aus. Doch die Branche expandiert stark. Der Branchenanalyst CBRE stellt in seinem EMEA Real Estate Market Outlook 2021 fest, dass das durch die Pandemie noch beschleunigte Wachstum im Onlinehandel die Nachfrage nach Logistikflächen 2021 weiter in die Höhe treibt. Die expandierende Branche wird die Senkung der durch Logistikzentren verursachten Emissionen beherzt angehen müssen. Das auf Logistikimmobilien spezialisierte Unternehmen Panattoni hat sich das Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen bis 2025 auf null zu senken. Im Rahmen seiner 2020 eingeführten Nachhaltigkeitsstrategie Go Earthwise will es energieeffiziente Lösungen bereits in der Planungs- und Bauphase berücksichtigen. Mit den anvisierten Maßnahmen sollen pro 10.000 Quadratmetern Fläche CO2-Emissionen von 230 Tonnen pro Jahr eingespart werden.

Das Programm Go Earthwise sieht größere grüne Pufferzonen an den Eingängen von Gebäuden sowie neue Fassaden vor, die im Bereich der Büro- und Sozialräume vorwiegend aus Aluminium und Glas bestehen sollen. Zur Senkung der Emissionen und Abwärme soll der Heizenergiebedarf durch eine bessere Wärmedämmung von Dächern und Außenwänden um bis zu 20 Prozent gesenkt werden. Alle Neubauten werden mit automatisiertem Energiemanagement, Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung sowie LED-Beleuchtung ausgestattet. Darüber hinaus wird grundsätzlich ein BREEAM-Nachhaltigkeitszertifikat mit einer Bewertung von mindestens „Very Good“ angestrebt. Die meisten Gebäude sind zudem nach LEED und DGNB zertifiziert. „In Großbritannien werden künftig alle unsere Objekte elektrisch beheizt und klimatisiert. 10 Prozent des Energieverbrauchs der geregelten Gebäudetechnik werden durch Fotovoltaikanlagen gedeckt, die auf dem Dach installiert werden. Darüber hinaus wird Regenwasser für die Toilettenspülung genutzt. Intelligente LED-Technik sorgt für eine energieeffiziente Innen- und Außenbeleuchtung, im Lagerbereich werden 15 Prozent der Flächen durch Oberlichter mit Tageslicht versorgt. Außerdem ist eine extrem luftdichte Gebäudehülle vorgesehen“, erklärt Robert Dobrzycki, CEO von Panattoni. 

In Großbritannien werden künftig alle unsere Objekte elektrisch beheizt und klimatisiert. 10 Prozent des Energieverbrauchs der geregelten Gebäudetechnik werden durch Fotovoltaikanlagen gedeckt, die auf dem Dach installiert werden.

Büro
Zukunftsweisend ist der von CIT und Foster + Partners geplante Büro- und Geschäftskomplex Colechurch House an der London Bridge, der das erste klimaneutrale Projekt dieser Art in London werden soll. Das bestehende Büroobjekt aus den 1960er-Jahren soll einem Mix aus bezahlbaren Büroflächen, Einzelhandelsnutzung, einem Restaurant und einem öffentlichen Park weichen. Das Southwark Playhouse Theatre soll hier ebenfalls ein neues Zuhause finden. Die Fassade wird mit Sonnenschutz, Belüftungssystem, Lichtschwertern, Regenwasser-Auffangsystem und Fotovoltaikanlage ausgestattet. Die „Kamine“ des passiven Belüftungssystems auf den begrünten Dachterrassen versorgen die Büros mit Frischluft. Union Investment Real Estate strebt die Klimaneutralität des gesamten internationalen Portfolios von etwa 400 Immobilien an. Die zu diesem Zweck entwickelte „Manage to Green“-Strategie ist darauf ausgerichtet, die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsimmobilien zu erhöhen und bis 2050 die vollständige Klimaneutralität zu erreichen. Dieses Ziel in einem komplexen internationalen Immobilienportfolio umzusetzen, ist mit einigen Herausforderungen verbunden.

„Es hat sich gezeigt, dass die vorhandenen Instrumente wie zum Beispiel Nachhaltigkeitszertifikate für eine umwelttechnische Modernisierung großer Immobilienportfolios nicht ausreichen“, so Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei Union Investment Real Estate. „Deshalb hat Union Investment 2019 ein eigenes Scoringmodell mit dem Nachhaltigkeitslabel ‚atmosphere‘ eingeführt. Anders als bei den herkömmlichen Instrumenten können Portfoliomanager aus diesem Modell konkrete Maßnahmen ableiten, um ein höheres Maß an Klimafreundlichkeit zu erreichen.“ Im Rahmen der ECORE-Initiative werden Immobilien auf einer Skala von 0 bis 100 in drei Kategorien bewertet: Governance, Verbrauch & Emissionen, Asset Check. Sie sei zusammen mit mehr als 50 Bestandshaltern gegründet worden, um aufbauend auf dem atmosphere-Label einen Branchenstandard zu etablieren, erklärt von Mallinckrodt weiter. Die Bewertung gibt an, inwieweit die ESG-Ziele für eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio bereits umgesetzt wurden sowie welches Potenzial noch vorhanden ist, damit die entsprechenden Ziele erreicht werden.

„Das als Open-Source-Projekt gestaltete ECORE-Bewertungsmodell liefert einen Fahrplan für die Maßnahmen, mit denen die ESG-Ziele erreicht werden können. Damit bietet es jedem Bestandshalter, Anleger oder Nutzer konkrete Vorteile“, so von Mallinckrodt. „ECORE ermöglicht die Vergleichbarkeit mit der Nachhaltigkeitsperformance der Peergroup und lenkt die Aufmerksamkeit auf Bereiche, die Bestandshalter tatsächlich beeinflussen können.“ Nach Möglichkeit strebt Union Investment zudem eine Optimierung der Energiebeschaffung an. In Deutschland, Österreich, Frankreich, Polen, Schweden, Großbritannien und neuerdings auch in den Beneluxländern ist inzwischen bei den Allgemeinflächen eine nachhaltige Energieversorgung gegeben, sodass die Ökobilanz der betreffenden Gebäude deutlich verbessert werden konnte. „Noch besser wäre es, wenn auch die Mieter Ökostrom beziehen würden, aber das liegt außerhalb der Entscheidungsgewalt des Vermieters“, ergänzt von Mallinckrodt.

Wohnen
Im Bereich Wohnimmobilien haben ESG-Strategien laut einer aktuellen Savills-Studie in den letzten fünf Jahren für 85 Prozent der befragten Anleger „an Bedeutung gewonnen“ oder sogar „erheblich an Bedeutung gewonnen“. Bouwinvest Real Estate Investors, der größte institutionelle Investmentmanager am niederländischen Wohnimmobilienmarkt, entwickelt gemeinsam mit dem Nachhaltigkeitsberater Innax einen Fahrplan, nach dem bis 2045 die Klimaneutralität des gesamten Portfolios erreicht werden soll, das auch Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien umfasst. Darin werden die erforderlichen Schritte festgelegt, um die Energieeffizienz des Portfolios sowie auch der einzelnen Objekte in den kommenden Jahrzehnten zu steigern. Die Datenerhebung spielt hierbei eine entscheidende Rolle, wenn es um die Bewertung der Gebäudemerkmale, die Messung der Energieeffizienz sowie die Senkung von Energieverbrauch und CO2-Emissionen geht. Seit 2012 hat Bouwinvest den Energieverbrauch innerhalb seiner Fonds bereits um 20 bis 25 Prozent gesenkt. Die nächsten Schritte in Richtung Klimaneutralität werden jedoch mittelfristig höhere Investitionen erfordern.