Sommer 2023: Wir sind zu Gast bei Union Investment und tauchen ein in das Asset Management des TRIIIO in Hamburg. Die Projektentwicklung im eigenen Bestand bietet spannende Herausforderungen: Re-Branding einer Landmark-Immobilie, Repositionierung von einer Single- in eine Multi-Tenant-Nutzung, komplette Neuvermietung und das alles unter strengen Auflagen des Denkmalschutzes. 

Rückblende: Mitten im Corona-Winter 2020/2021 prüft Union Investment den Ankauf des Hauptsitzes der Hamburg Südamerikanischen Dampfschifffahrts-Gesellschaft, kurz Hamburg Süd. Nach rund 57 Jahren will die Reederei zum Jahres­ende 2021 aus ihrem Traditionsgebäude in der Willy-Brandt-Straße 59–65 ausziehen. Union Investment erkennt die Chance, erwirbt das im Jahr 2016 technisch und energetisch komplett sanierte sowie um einen Bauteil erweiterte ­Gebäudeensemble, um es auf dem Hamburger Büroimmobilien­markt neu zu positionieren. 

Neue Story und überzeugende Vermarktungsstrategie werden entwickelt

Die Assetmanager, die mit weiteren Fachabteilungen in den Ankaufsprozess eingebunden sind, entwickeln eine Vermarktungsstrategie. „Uns war von Anfang an klar, dass das Gebäudeensemble eine neue, überzeugende Story braucht“, sagt Lars Kirmse, Leiter Asset Management Deutschland Nord. „Aufgrund unserer Marktexpertise können wir gut beurteilen, was an einem Standort funktionieren kann und was nicht. Wir kennen Wettbewerber und Lagen sehr genau und wissen, was dort passiert. Am Ende werden wir gefragt: Traut ihr euch das zu und wie lange werdet ihr brauchen?“ 

Angesichts von Corona und die in absehbarer Zeit leerzuziehenden rund 17.200 Quadratmeter Bürofläche ist die Investmententscheidung herausfordernd. Im engen Zusammenspiel mit diversen Fachabteilungen, allen voran dem Immobilienprojektmanagement, wird ein Business Case entwickelt und beschlossen, das Projekt gemeinsam zu stemmen. „Die Verbundenheit und der Rückhalt intern sind ein ganz wesentlicher Treiber für den späteren Erfolg des TRIIIO“, sagt Kirmse. Das Signing Mitte Februar 2021 und das Closing Anfang Juni 2021 besiegeln den viel beachteten Deal. Die Landmark-Immobilie aus dem Baujahr 1964/2016 geht in den Bestand des Immobilien-Spezialfonds UII German Prime Select über. Hamburg Süd bleibt noch einige Monate Mieter – bis die Liegenschaft in den Projektstatus wechselt. 

Die Gebäude-Infrastruktur wird für eine Multi-Tenant-Nutzung umgebaut

Ab dem Jahresbeginn 2022 stehen das stadtbildprägende Hochhaus und die weiteren Gebäude leer, in einem der gefragtesten Hamburger Teilmärkte, wo die höchsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden. Grundsätzlich beste Voraussetzungen für eine Neuvermietung, jedoch machen Homeoffice und Remote Working die Büronutzung zunehmend unsicherer. Eine deutliche Zurückhaltung auf der Seite der Nach­frage ist das Ergebnis. Auch der Abschluss eines neuen Single-Mietvertrags gilt nach ersten Gesprächen am Markt als unwahrscheinlich. Die attraktive Option zwei, die Umwidmung von Single-Use zu Multi-Tenant, wird deshalb noch vor dem Auszug von Hamburg Süd favorisiert. Christian Born, Assetmanager im Team von Lars Kirmse und verantwortlich für Tenant Relations, übernimmt die Vermietung. Ihm und Projektleiter Timo Albers muss es gelingen, das leer stehende Büro­ensemble mit einer neuen Identität zu versehen, es baulich für Multi-Tenant-Anforderungen umzurüsten und mit neuen Nutzern zu füllen. Gleichzeitig müssen die Investitionen in die Gebäude-Infra­struktur, die Mieterausbauten und die Vermarktung die Planvorgaben des Fondsmanagements einhalten. „Da waren schon ein paar Fragezeichen mit Blick auf die Zukunft“, sagt Timo Albers.

Re-Branding und intensive Vertriebsarbeit dominieren die Vermarktung

Mit Unterstützung des internen Marketings wird frühzeitig ein Pitch ausgeschrieben und schon bald kommt der Name TRIIIO ins Spiel. Damit ist die gesuchte Klammer gefunden. Mit dem neuen Namen lassen sich die Gebäudeteile als Einheit präsentieren. Das TRIIIO besteht aus dem Dreiklang Tower, Meet Place und Nicolai Office. Mit Vermietungsexposé, Visualisierungen und Internetauftritt sowie begleitenden Social-Media-Aktivitäten nimmt die B2B-Vermarktung bereits 2021 Fahrt auf. Das Re-Branding ist allerdings erst eineinhalb Jahre später an der Fassade des Hochhauses sichtbar. Aus „HAMBURG SÜD“ wird „TRIIIO HAMBURG“. „Hinter uns liegt ein intensiver und langwieriger Austausch mit der Denkmalschutzbehörde, die den Namenszug HAMBURG SÜD nicht antasten wollte“, sagt Albers. „Mit dem verbliebenen Hamburg-Schriftzug, ergänzt um den Markennamen TRIIIO können wir und unsere Mieter nun aber sehr gut leben. Die Fernwirkung ist in jedem Fall gegeben.“

Kirmse, Albers und Born durchleben einen intensiven und wechselvollen Entscheidungs- und Umsetzungsprozess, bei dem immer wieder Alternativen und neue Kombinationsmöglichkeiten ins Kalkül gezogen werden. Es gilt Mietflächen für unterschiedliche Nutzungen und Mieter zu identifizieren und zu strukturieren, hierbei immer wieder neue Ansätze zu überdenken und auf Wahrscheinlichkeiten hin abzuklopfen. Unterschiedliche Bedarfsanalysen müssen mit baulichen Gegebenheiten und Auflagen des Denkmalschutzes in Einklang gebracht werden und die Vermarktungsstrategie ist umzusetzen. 

Als vielversprechend werten die Assetmanager die einzigartige Innenstadtlage mit der hohen Visibilität, die gute Verkehrsanbindung und die flexiblen Grundrisse der Liegenschaft. „Dennoch gab es gewisse Grenzen. Beispielsweise war nicht ersichtlich, dass die drei Gebäude zusammengehören“, sagt Kirmse. Auf dem lang gestreckten Grundstück stehen ein 15-geschossiges Hochhaus, ein zweigeschossiger Verbindungsbau sowie ein sechs- und ein im Jahr 2016 direkt angrenzendes neu errichtetes siebengeschossiges Gebäude. „Wir mussten versuchen, eine Klammer um alles zu ziehen“, sagt Kirmse rückblickend. Gleichzeitig betont Timo Albers die Besonderheiten des eigenen Mikrokosmos: „Wir haben linksseitig am Nikolaifleet die attraktive Wasserlage und rechtsseitig der Willy-Brandt-Straße ein Quartier mit Büro, Gastronomie und Konferenznutzung.“ 

Außerdem gilt es, eng mit der Hamburger Denkmalschutzbehörde zusammenzuarbeiten, denn bis auf den jüngeren Anbau sind ansonsten alle Gebäude von Architekt Cäsar Pinnau historisch relevant und seit dem Jahr 2011 geschützt. „Das fordert viel Energie, aber wir bekommen das in Hamburg immer gut hin“, weiß Kirmse aus den Erfahrungen mit den denkmalgeschützten Liegenschaften Emporio und Chilehaus. „Leider können wir beim TRIIIO nicht alle Ideen umsetzen“, sagt Timo Albers. So werden beispielsweise die Öffnung der Fassade hin zur Wasserseite und auch eine großzügige Dachterrasse auf dem Verbindungsbau nicht gestattet. 

Im zweiten Quartal 2022 werden die ersten Mietverträge unterzeichnet

Während Timo Albers zusammen mit den Kolleginnen und Kollegen der Projektentwicklung die Umbauarbeiten vorantreibt und mit neuen Brandschutzmaßnahmen, neuer Medientechnik und der Umrüstung auf Smart Metering autarke Flächeneinheiten schafft, konzentriert sich Christian Born auf die Vermietung. „Wir haben eine wahre Roadshow hingelegt“, berichtet Kirmse. „Christian hat das TRIIIO bei jedem Makler vorgestellt und unsere Story breit in den Markt transportiert. Darin steckt unfassbar viel Vertriebsarbeit.“ „Die Bekanntheit von Union Investment hilft uns natürlich“, sagt Christian Born. „Noch wichtiger ist es, dass wir für Mieter ein verlässlicher Partner sind und einen intensiven Kontakt pflegen.“ Born betreut als Tenant Relations Manager 200 Mietpartner unterschiedlicher Größe. Er ist auch nach der Vermietung nah dran an seinen Kunden: „Man muss die Ohren auf den Gleisen haben, um für Veränderungen und Mieterwünsche bereit zu sein.“

Im zweiten Quartal 2022 kann das Asset Management die ersten beiden Vermietungserfolge verbuchen. Zuerst hat sich die Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Ypog für das inzwischen BREEAM-zertifizierte TRIIIO entschieden. Es wird ein Mietvertrag über 15 Jahre für rund 4.150 Quadratmeter im Tower auf den Etagen 10 bis 15 geschlossen. Für die Kanzlei Ypog, die im Sommer 2023 einzieht, passt die Landmark-Immobilie sehr gut zur Unternehmenskultur, und das mit einem strengen Denkmalschutz belegte Interieur der obersten Premium-Etage stellt kein Hindernis dar. Der Immobilien­dienstleister Cushman & Wakefield favorisiert die neunte Etage. Christian Born betont: „Das hat schon Signalwirkung, wenn ein Mieter mit voller Markttransparenz sich für die Anmietung im TRIIIO entscheidet.“ 

Nach mehr als 70 Besichtigungen und intensiven Vorplanungen werden bis zur Jahresmitte 2023 sieben bonitäts- und wachstumsstarke Mieter gewonnen. Die Restaurantfläche im Meet Place ist ebenfalls vergeben. Sie wird vom Betreiber Kitchen Guerilla übernommen, der diverse Preise gewonnen hat. „Die anvisierten Mieten werden erzielt und die Vollvermietung der gesamten Nutzfläche von 19.321 Quadratmetern liegt in greifbarer Nähe. Bis 1. April 2024 werden alle eingezogen sein und wir hoffen, die letzten freien Flächen bald vermieten zu können“, sagt Assetmanager Lars Kirmse. Mit Blick auf die Objekteinwertung des TRIIIO in den Spezialfonds sieht es ganz danach aus, dass es eine Punktlandung werden wird.

Text von Elke Hildebrandt, Fotos von Andreas Vallbracht und Patrick Ohligschläger