Im zweiten Pandemiejahr lässt sich auch für Experten nur schwer feststellen, wie sich der Brexit an den britischen Märkten für Büroimmobilien konkret auswirkt. Dem Branchenanalysten CBRE zufolge wurden im ersten Halbjahr 2021 rund 4,1 Milliarden Pfund in Londoner Büroimmobilien investiert, davon allein 3 Milliarden Pfund im zweiten Quartal, als die Impfkampagne in Schwung kam und die Zuversicht zurückkehrte. Das Transaktionsvolumen lag jedoch noch deutlich unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 6,5 Milliarden Pfund. Nachdem Covid-19 das klassische Bürogebäude infrage gestellt hat, warten viele potenzielle Investoren wohl ab, wie sich die Pläne der Mieter entwickeln. Der Investitionsdruck ist jedoch hoch. Und unabhängig von etwaigen Brexit-Folgen sind Londoner Büroimmobilien bei internationalen Investoren weiterhin begehrt. 

„Rund 25 Prozent des derzeitigen US-Dollar-Bestands wurden im letzten Jahr gedruckt. Auch in allen anderen OECD-Staaten laufen die Notenpressen heiß“, so Nick Braybrook, Head of London Capital Markets bei Knight Frank. „Wie nach der globalen Finanzkrise werden riesige Geldsummen in das System gepumpt. Das wirkt sich klar auf Assetnachfrage und -preise aus.“ Immobilieninvestitionen bleiben generell beliebt, von daher sind britische Büroimmobilien nach Meinung von Braybrook auch nach dem Brexit interessant, auch wenn Kapital aktuell verstärkt in andere Nutzungsarten wie zum Beispiel Logistik- und Wohnimmobilien fließt. 

„London gilt als ein starker Markt, wobei die Bürorenditen aufgrund des Brexit und der Unsicherheit in Verbindung mit der Parlamentswahl schon vor der Pandemie unter Druck standen“, erklärt Braybrook. „Diese lagen bei bis zu 4 Prozent, gegenüber 2 bis 3 Prozent in Städten wie Paris. Bei allen Indikatoren hebt sich London positiv ab – auch jetzt, wo die Zukunft des Büros pandemiebedingt auf dem Prüfstand steht.“

Mark Callender, Head of Real Estate­Research bei Schroders, ergänzt: „Die moderate Projektentwicklungs-Pipeline in der britischen Hauptstadt spielt wie anderswo den Vermietern in die Hände. Das geringe Büroneubauvolumen in UK dürfte verhindern, dass die Büromieten wie in der Finanzkrise einbrechen.“ 

Außerdem sind die aktuellen Transaktionsdaten nicht voll aussagekräftig. Denn aufgrund der Reisebeschränkungen der letzten zwölf Monate blieben asiatische Investitionen vielfach aus. Somit domi­nierten heimische beziehungsweise europäische Akteure. Wie andere deutsche Anleger hat auch Union Investment kürzlich am britischen Markt zugegriffen und sich die künftige Konzernzentrale der British Telecom im Londoner Stadtteil Aldgate gesichert. Warum dieses Objekt und warum jetzt?

Das Mietpreisniveau hat sich nach einem leichten pandemiebedingten Rückgang inzwischen wieder eingependelt. Auch Incentives sind so gut wie verschwunden.

Union Investment ist vom Londoner Büromarkt überzeugt

„Trotz Brexit-Unsicherheiten sind wir davon überzeugt, dass London als internationale Metropole und Zentrum der Finanz- und Consultingbranche, der TMT-Branche sowie der Kreativwirtschaft attraktiv bleiben wird“, erklärt Martin J. Brühl, CIO bei Union Investment. „Grundmerkmale wie ein großes Angebot an jungen, gut ausgebildeten Fachkräften, Rechtssicherheit, Professionalität und Transparenz zeichnen das Vereinigte Königreich und London als Standort auch nach dem Brexit aus. Die zunächst prognostizierte Massenabwanderung von Arbeitsplätzen hält sich bislang in Grenzen. Darüber hinaus sind die langen Mietvertragslaufzeiten und die meist volle Kostenumlegung für Investoren vorteilhaft.“ Weiterhin erklärt Brühl: „Die Transaktion ‚One Braham‘ kam uns zeitlich sehr gelegen. Die Immobilie wurde nicht im großen Stil vermarktet, und der Investorenkreis war aufgrund der Pandemie kleiner als bei vergleichbaren Objekten üblich. Wir mussten uns nicht in einem Bieterverfahren durchsetzen und konnten den Deal erfolgreich off-market abschließen.“

Union Investment hat seit dem Brexit-­Referendum 2016 wiederholt im Vereinigten Königreich unter anderem in Hotel- und Büroimmobilien investiert. Seit Beginn der Pandemie hat das Unternehmen­ etwa 500 Millionen Euro im Land platziert.

Der Investor ist derart vom britischen Markt überzeugt, dass er eine eigene Londoner Präsenz aufbauen will. Der CIO erklärt dazu: „Wir klären zurzeit die regulatorischen und organisatorischen Fragen rund um die Errichtung eines lokalen Hubs in London. Darüber hinaus sind wir bereits mit Personaldienstleistern im Gespräch, die uns vor Ort bei der Gewinnung qualifizierter Fachkräfte unterstützen sollen. Des Weiteren möchten wir im Core-Plus- und im Value-Add-Segment bei verschiedenen Nutzungsarten unseren Erfolg weiter ausbauen, was nur dann möglich ist, wenn wir vor Ort eine integrierte und vernetzte Organisationsstruktur für den Ankauf sowie für das Management von Bestandsimmobilien und die Projektentwicklung implementieren. Das verwaltete Immobilienvermögen im Vereinigten Königreich und Irland beläuft sich aktuell auf rund 4,3 Milliarden Euro. Das möchten wir mit unserem lokalen Hub entsprechend unserer Wachstumsstrategie ausbauen.“

Ein wieder erstarkendes Investoren­interesse macht sich bemerkbar

Zuletzt waren neben deutschen auch italienische und französische Akteure am britischen Markt aktiv. US-Fonds sind offenbar ebenfalls zum Wiedereinstieg bereit. So erwarb Kennedy Wilson kürzlich das Büroobjekt One Embassy Gardens im Londoner Stadtteil Nine Elms für 212 Millionen Euro (1.140 Pfund pro Quadratfuß) bei einer Cap Rate von 4,5 Prozent. Mike Pegler zeichnet bei Kennedy Wilson für das UK-Geschäft verantwortlich. Seiner Ansicht nach verdeutlichen die Fundamentaldaten dieses Standorts die Stärken Londons. Er rechnet zukünftig mit einem Mietpreisniveau, das mit dem von anderen Teilmärkten im Londoner Stadtzen­trum vergleichbar ist.

Vor allem die allmählich zurückkehrenden Kapitalströme aus Asien sind ein Indiz dafür, dass Londoner Büroimmobilien wieder gefragt sind. So erwarb der Investor Suntec REIT aus Singapur Ende Juni für 353 Millionen Pfund über seine Londoner Dependance das Prime-Büroobjekt The Minster Building. In Zusammenarbeit mit externen Beratern haben außerdem Unternehmen wie Wing Tai und zahlreiche koreanische Investoren ihre Transaktionen aus der Ferne erfolgreich zum Abschluss gebracht.

Bei begrenztem Angebot stehen die Renditen bereits unter Druck

Bezogen auf die Ziele der Anleger merkt Braybrook an: „Am Markt sind sowohl Objekte mit Value-Add-Charakter als auch renditestarke Core-Objekte gefragt. In beiden Bereichen ist das Angebot knapp. Die Renditen stehen bereits unter Druck und werden weiter sinken, sobald die Reisebeschränkungen gelockert werden und die Liquidität wieder zunimmt. Das Mietpreisniveau hat sich nach einem leichten pandemiebedingten Rückgang inzwischen wieder eingependelt. Auch Incentives sind so gut wie verschwunden.“

Flexible Bürokonzepte erweisen sich nach wie vor als attraktiv. Besonders für Unternehmen, die nach dem Nabe-­Speichen-Modell regionale, für ihre Arbeitskräfte wohnortnahe Standorte aufbauen ­wollen, können derartige Angebote ­interessant sein.

Nach Einschätzung von Braybrook befinden sich die regionalen Büroimmobilienmärkte im Vereinigten Königreich derzeit aber im Verteidigungsmodus, während London eine glänzende Zukunft vorausgesagt wird. „Sobald das Geschäftsleben wieder in Schwung kommt und die Sorgen um die Gesundheit mehr in den Hintergrund rücken, werden die Arbeitgeber feststellen, dass vor Ort verfügbares Personal ein Wettbewerbsvorteil sein kann. Darüber hinaus ist das Londoner Stadtzentrum mit seinen umfangreichen Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten als Standort unschlagbar. Es wird noch etwas dauern, aber ich bin davon überzeugt, dass wir uns schon bald auf die ursprüngliche Funktion des Büros zurückbesinnen werden.“

Von Isobel Lee

Brexit rückt pandemiebedingt in den Hintergrund

Während sich die Brexit-Folgen möglicherweise erst noch zeigen werden, richten Büro­investoren den Fokus auf die Pandemie-Auswirkungen, meint London-Experte Ross Blair.

Hat sich der Londoner Büroimmobilienmarkt durch den Brexit verändert?

Das einzig Positive an der Pandemie ist, dass das Thema Brexit verdrängt wurde. Corona dominiert seit 18 Monaten, und die Investoren fragen sich eher, wie es um die Zukunft der Büroimmobilie bestellt ist. Das negative Grundrauschen zum Brexit geht aber weiter. Selbst als Fan des Londoner Büroimmobilienmarkts kann ich die negativen Effekte des Brexit nicht in Abrede stellen.

Doch insgesamt steht es längst nicht so schlecht wie zunächst vielfach befürchtet. Einige Mieter haben zwar nach dem Brexit Büroflächen abgegeben, das hält sich aber in Grenzen. In der Londoner Finanzdienstleistungsbranche sollen etwa 8.000 Arbeitsplätze im direkten Zusammenhang mit dem Brexit weggefallen sein, was einer Bürofläche von rund 75.000 Quadratmetern entspricht. Bei einer Gesamtfläche von knapp 19 Millionen Quadratmetern im Londoner Stadtzentrum ist das nicht viel. Die Tech-Branche, die gleichzeitig stark expandiert hat, ist bei dieser Rechnung gar nicht berücksichtigt. Dieses Wachstum dürfte auch der Grund dafür sein, dass Mieten und Kapitalwerte stabil blieben. 

Wie reagieren die Investoren?

Ich persönlich habe ein überraschend beständiges Anlegerinteresse erlebt, auch wenn die asiatischen Investoren in den letzten 18 Monaten aufgrund der Reisebeschränkungen oft fernblieben. Ausländische Investoren mit einer Präsenz vor Ort sowie jene, die reisen konnten, waren aber die ganze Zeit aktiv. Wir rechnen mit verstärktem Interesse aus Asien, sobald Reisen wieder möglich sind. 

Ist es zu Exits gekommen?

Eigentlich nicht. Vor allem weil es in den letzten zwölf Monaten aufgrund fehlender Käufer kaum Veräußerungen gab. Einige Großinvestoren wie Blackstone und Oxford Properties haben sich aus dem Londoner Stadtzentrum zurückgezogen, was aber vermutlich mit auslaufenden Investitionsprojekten im Zusammenhang steht. Ich gehe davon aus, dass sich der Verkaufsstau noch in diesem Jahr langsam auflöst und deutlich mehr Objekte auf den Markt kommen. 

Gibt es neue Hemmnisse für Investoren?

Nicht, dass ich wüsste. Unsere eigenen Fonds sind generell in Luxemburg ansässig, da kann ich keinen Unterschied feststellen. Als die Brexit-Unsicherheit am größten war, waren Wechselkursschwankungen und das richtige Timing von Deals ein großes Thema. Ein weiteres Dauerthema ist die Zukunft der britischen Finanzbranche nach dem Brexit. 

Welche Risiken bestehen weiterhin?

Einerseits ist das Thema Brexit noch nicht vom Tisch, andererseits bereiten die Baukosten große Sorgen. Das wirkt sich auf Investoren und Mieter aus, da die Mieten steigen müssen, sofern es nicht zu einer Korrektur der Grundstückspreise kommt. 

Sind Londoner Büroimmobilien alles in allem noch attraktiv?

Allgemeiner Konsens ist, dass sich mit den besten Objekten gute Renditen erzielen lassen. Auch wenn das Mietpreiswachstum noch aussteht, lassen sich mit außergewöhnlichen Objekten weiterhin hohe Mieten erzielen, während B-Produkte schwächer abschneiden.