Spätestens am 10. März 2021 wurde den Immobilienmarkt-Akteuren klar, dass der regulatorische Druck für mehr Nachhaltigkeit kein politisches Lippenbekenntnis ist. An diesem Tag trat die Offenlegungsverordnung in Kraft. Diese verpflichtet Anbieter von Finanzprodukten, die Anleger darüber zu informieren, wie nachhaltig diese Produkte sind. 

Die Offenlegungsverordnung (Sustaina­ble Finance Disclosure Regulation, SFDR) ist nur eine der regulatorischen Maßnahmen, mit denen Immobilienunternehmen konfrontiert sind. Selbst Fachleute sehen sich durch die Vielfalt an Vorgaben auf EU- und nationalstaatlicher Ebene vor Herausforderungen gestellt. „Es ist nicht ganz einfach, den Überblick über die regulatorischen Maßnahmen zu behalten“, sagt Christian Reibis von der international tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuer­beratungsgesellschaft Baker Tilly. Klar aber ist, dass der Ausgangspunkt dieser regulatorischen Maßnahmen das Pariser Klimaschutzabkommen ist. Am 12. Dezember 2015 verpflichteten sich 197 Staaten, die Erderwärmung im Vergleich zum vorindustriellen Zeitalter auf deutlich unter zwei Grad Celsius zu begrenzen. Zur Umsetzung dieses Ziels verabschiedete die EU-Kommission 2018 den Action Plan on Sustainable Finance. Dieser verfolgt das Ziel, private Kapitalströme so zu lenken, dass sie Maßnahmen der Nachhaltigkeit zugutekommen und so zum Erreichen des Unter-Zwei-Grad-Ziels beitragen.

Hinzu kommt eine weitere Herausforderung. „Leider sind die Maßnahmen nicht aufeinander abgestimmt“, sagt Reibis’ ­Kollegin Martina Hertwig, die auch im Präsidium des wichtigsten deutschen Immobilienverbands, des Zentralen ­Immobilien Ausschusses (ZIA), sitzt. ­„Beispielsweise hätte die Taxonomie vor der Offenlegungsverordnung finalisiert werden sollen, damit die Anbieter Gewissheit haben, über welche Punkte sie berichten müssen.“

Entsprechend anspruchsvoll sind die Aufgaben für Anbieter von Fonds und anderen Finanzprodukten. „Die neuen regulatorischen Rahmenbedingungen verlangen zusätzliche Prüfungsroutinen“,­ sagt Christoph Holzmann, COO und Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate. „Eine Bewertung der Taxonomiekonformität von Gebäuden können wir erst seit diesem Jahr durchführen, weil die Kriterien der Taxonomie erst kürzlich final verabschiedet wurden.“

Nachweis der Nachhaltigkeit auf Objekt- und Portfolioebene

Auch andere Immobilienunternehmen stehen vor der Frage, wie sie sich angesichts der zahlreichen Unsicherheiten in Bezug auf ESG (Environment, Social, Governance) positionieren sollen: In einer im Mai 2021 veröffentlichten Umfrage der Investmentgesellschaft Engel & Völkers Investment Consulting erklärten 42 Prozent der befragten Immobilienunternehmen, die regulatorischen Vorgaben seien zu unkonkret.

Ein zentraler Aspekt ist dabei, wie sich die Nachhaltigkeit auf Objekt- und Portfolioebene nachweisen lässt. Martina Hertwig von Baker Tilly wirft die Frage auf „ob die Daten verfügbar sind, um die Immobilien im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit vergleichbar zu machen“. 

Für international agierende Immobilien­unternehmen kommt erschwerend hinzu, dass sie neben der EU-Regulatorik auch nationalstaatliche Gesetze berücksichtigen müssen. So beschloss zum Beispiel Frankreich ein umfangreiches Klimaschutzgesetz, das auch die Immobilienwirtschaft tangiert. Und Deutschland verschärfte jüngst sein Klimaschutzziel: Bereits 2045 (und nicht erst, wie von der EU vorgegeben, 2050) soll die Bundesrepublik klimaneutral sein. Mehrere EU-Staaten wie Frankreich, Großbritannien und Deutschland haben zudem einen länderspezifischen CO2-Preis eingeführt – auch dieser wirkt sich auf den Gebäude­sektor aus. Vor diesem Hintergrund werden nachhaltige, energieeffiziente Gebäude an Attraktivität gewinnen. 

Welchen Einfluss ESG auf die Preisfindung haben wird, ist noch unklar

Nach Ansicht von Martina Hertwig ist es allerdings fraglich, ob es bei Bestandsimmobilien überhaupt genügend Objekte gibt, die den ESG-Anforderungen entsprechen. Steigen also die Preise für nachhaltige Immobilien? „Ob ein ,Green Premium‘ für Gebäude gezahlt wird, die die regulatorischen Anforderungen von morgen ­erfüllen, ist in dem ohnehin angespannten Immobilienmarkt schwer abzusehen“, antwortet Christoph Holzmann. Sehr wahrscheinlich ist es aber, dass Immobilien, die diese Anforderungen nicht erfüllen, an Wert verlieren werden: 58 Prozent der von Engel & Völkers Investment Consulting befragten Unternehmen rechnen damit, dass die Preise von nicht ESG-konformen Objekten mittel- bis langfristig sinken werden.

Und noch eine andere Frage stellt sich: ob die von der Regulatorik vorgegebenen Richtlinien dazu führen, dass vermehrt „Greenwashing“ betrieben wird, dass also Produkte nachhaltiger gemacht werden, als sie in Wirklichkeit sind. 

Solange keine Klarheit herrscht, ist die Gefahr von Greenwashing nicht von der Hand zu weisen.

Die Frage drängt sich insbesondere im Hinblick auf die in der Offenlegungsverordnung enthaltene Fonds-Einteilung auf. „Solange keine Klarheit herrscht, ob zum Beispiel schon der Bezug von Ökostrom als ausreichendes Kriterium für Nachhaltigkeit gilt, ist die Gefahr von Greenwashing nicht von der Hand zu weisen“, beschreibt Christian Reibis von Baker Tilly das Problem. Die sogenannten ­Level-2-Verordnungen (Durchführungs­verordnungen) sind noch nicht verabschiedet – auch hier sind die Vorgaben also nicht optimal aufeinander abgestimmt. 

Union Investment wartet deshalb noch ab, bis Klarheit rund um die Fragen zu den Artikeln 8 und 9 besteht. Auf jeden Fall sollte Artikel 9 nach Überzeugung von Christoph Holzmann Finanzprodukten vorbehalten bleiben, „die echten Impact anstreben und dafür bereit sind, ein höheres Risiko oder Abschläge bei der Rendite in Kauf zu nehmen“. Grundsätzlich, so Holzmann, sei die Transformation notwendig – und sie biete „Chancen, die wir als aktiver internationaler Assetmanager bestmöglich nutzen wollen“.

Von Christian Hunziker