Immer neue Rekorde am europäischen Wohnimmobilienmarkt machen die Assetklasse zum neuen Star am Immobilienhimmel. Dieser Trend zeichnete sich schon vor der Corona-Pandemie ab. Inzwischen wenden sich insbesondere institutionelle Investoren, angezogen von stabilen Cashflows und einer soliden langfristigen Wertsteigerung, dieser Assetklasse zu. Da eine nur niedrige Korrelation mit den Entwicklungszyklen des Gewerbeimmobilienmarkts besteht, gelten Wohnimmobilien als stabilisierendes Element im Portfolio. 

In der Coronakrise wurde die Widerstandskraft des Sektors einmal mehr deutlich – Wohnraum wird schließlich immer benötigt. Während die Renditen von „risikolosen“ Staatsanleihen weiter gegen null tendieren oder sogar ins Negative abrutschen, lassen sich mit Wohnimmobilien noch Cash-on-Cash-Renditen von mindestens 3 Prozent erzielen. „Wohn­immobilien erweisen sich in dieser Zeit des globalen Umbruchs als extrem solide Investitionsobjekte“, erklärt Aurelio Di Napoli, Director Operational Capital Markets bei Savills. „Weltweit entwickelte sich das Investitionsvolumen in Wohnimmobilien im letzten Jahr stabiler als im Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien­segment. Die positive Stimmung hält auch 2021 an. In Anbetracht der Kapital­mengen,­ die in das Segment drängen, und des knappen Angebots an hochwertigen Objekten rechnen wir in den kommenden Jahren weiterhin mit einem sehr angespannten Markt.“

Musterbeispiele für das spektakuläre Wachstum im Wohnungssektor

Die Gewichtung des Wohnsegments in europäischen Investitionsportfolios stieg zwischen 2007 und dem ersten Quartal 2021 von 5,6 Prozent auf mehr als 30 Prozent, wie Damian Harrington von Colliers International anmerkt. Der Leiter Global Capital Markets and EMEA ­Research­ erklärt: „Ich gehe davon aus, dass der Anteil in den kommenden drei Jahren stabil bei rund 30 Prozent bleibt.“

In Europa haben klassische Wohnimmobilieninvestoren den Fokus über Jahrzehnte auf die Entwicklung und Konsolidierung von Immobilienbeständen im eigenen Land gerichtet. Vor allem in Deutschland entstanden in den vergangenen zehn Jahren große Kapitalgesellschaften wie unter anderem der europäische Marktführer Vonovia, dessen Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen in diesem Sommer zum zweiten Mal gescheitert ist. 

Vonovia hat Mietwohnungen für rund eine Million Menschen im Portfolio und ist ein Musterbeispiel für die Entwicklung der Wohnimmobilien-Investmentmärkte in Europa, wo die Kapitalströme immer häufiger grenzüberschreitend sind. Das spektakuläre Wachstum der börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften in den letzten zehn Jahren hat das Segment zur dominierenden Assetklasse im FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index gemacht. So hatten Ende Juni 2021 Wohn­immobilien mit 30 Prozent eine deutlich höhere Gewichtung im Index als die traditionellen Säulen Büro (11 Prozent) und Einzelhandel (8 Prozent). 

„Üblicherweise sind auch Real Estate Investment Trusts aus Nordamerika am europäischen Wohnimmobilienmarkt sehr aktiv, sodass mit einer weiteren Verschärfung des Wettbewerbs zu rechnen ist, wenn mehr heimische Gesellschaften antreten“, so Savills-Experte Di Napoli. „In Märkten wie zum Beispiel Süd- und Osteuropa stehen wir erst am Anfang dieser Entwicklung, aber es gibt schon deutliche Anzeichen dafür, dass sich das Kapital Investitionsziele abseits der traditionellen Wohnimmobilienmärkte Deutschland und Großbritannien sucht.“ 

Auf die Frage, wer sich noch für den europäischen Wohnimmobilienmarkt interessiert, antwortet Di Napoli: „Man könnte fast fragen: ‚Wer nicht?‘. Die großen internationalen Anleger investieren aktuell deutlich mehr Kapital in Wohnimmo­bilien, das sonst in traditio­nelle Assetklassen geflossen wäre. Zahl­reiche Wohnimmobilienfonds wurden neu aufgelegt oder aufgestockt.“

In Amsterdam, London, Stockholm, Paris und Dublin ist mit einer robusten Erholung des Mietimmobilienmarkts zu rechnen.

Union Investment erwarb Wohnprojekte in Amsterdam, Dublin und Helsinki

Union Investment gehört zu den relativ neuen Akteuren im Wohnimmobilienbereich. Jahrzehntelang bildeten Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien das Rückgrat der Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds der Gesellschaft. Erst in jüngster Zeit hat sie angefangen, ihre Kompetenzen im Bereich Wohnimmobilien auszubauen und langfristige Allianzen mit starken Partnern zu schmieden. Seit dem Einstieg ins europäische Wohnsegment im Jahr 2020 hat Union Investment rund 600 Millionen Euro in Amsterdam, Dublin und Helsinki investiert.

Da zurzeit so viele Investoren in den europäischen Wohnimmobiliensektor strömen, überrascht es kaum, dass gerade im mittleren Marktsegment der bezahlbaren Mietwohnungen mit seinem stark begrenzten Angebot die Preise in den letzten Jahren in die Höhe geschnellt sind. So ist die durchschnittliche Spitzenrendite für Mehrfamilienimmobilien in Europa zwischen den Jahren 2012 und 2020 um 120 Basispunkte auf ein Rekordtief von 3,24 Prozent gesunken. 

Die Nettorenditen bei Mehrfamilien­immobilien rangieren von 2,4 Prozent in Berlin bis 5,0 Prozent in Warschau. In den meisten Märkten liegt sie zwischen 3,0 Prozent und 3,5 Prozent. „Stabile Anlageobjekte werden stark nachgefragt“, weiß Di Napoli. „In Dänemark haben wir beispielsweise in weniger als zwölf Monaten eine Renditekompression von 50 bis 75 Basispunkten verzeichnet, und in Core-Märkten wie Deutschland und den Niederlanden ist noch mit weiteren Rückgängen zu rechnen.“ 

Deutschland ist mit 40 Prozent der gesamten Investitionstätigkeit im Jahr 2020 nach wie vor der größte europäische Markt, gefolgt von den Niederlanden mit 15 Prozent, Schweden mit 12 Prozent, Dänemark mit 9 Prozent und Großbritannien und Spanien mit jeweils 6 Prozent, wie die Daten von Savills zeigen. In vielen Ländern haben sich Wohnimmobilien zur dominierenden Assetklasse am Immobilienmarkt entwickelt: 2020 lag der Anteil der Mehrfamilienimmobilien in Dänemark bei 53 Prozent, in den Niederlanden bei 39 Prozent, in Schweden bei 28 Prozent und in Finnland bei 18 Prozent. Die institutionellen Wohnimmobilienmärkte in den Niederlanden und Finnland sind nach europäischen Maßstäben gut eta­bliert und liquide. 

Doch auch in kleineren Märkten, die zurzeit eine hohe Entwicklungsdynamik aufweisen, gibt es einen hohen Anteil an Mehrfamilienimmobilien, etwa in der Tschechischen Republik (50 Prozent im Jahr 2020 nach einer großen Port­foliotransaktion), Irland (39 Prozent) und Spanien (29 Prozent).

In Anbetracht der Kapitalmengen rechnen wir in den kommenden Jahren weiterhin mit einem sehr angespannten Markt.

Hohe Nachfrage lässt Interesse an ­Projektentwicklungen steigen

Da die Nachfrage nach Anlageobjekten zunimmt, entscheiden sich viele Investoren für die Vorfinanzierung von Neu­bauprojekten. „Bestehende beziehungsweise stabilisierte Assets sind nur begrenzt verfügbar, vor allem dort, wo die Assetklasse sich erst noch herausbildet“, erklärt Aurelio Di Napoli. „Wir beobachten, dass sich viele Fonds und weitere Kapitalgeber mit Projektentwicklern vor Ort zusammentun.“ 

Besonders interessant seien die Chancen in Ländern, in denen dieser Ansatz noch relativ neu ist, wie zum Beispiel auf der Iberischen Halbinsel sowie in Mittel- und Osteuropa. „Entwickler planen Objekte, die nicht nur den örtlichen Vorschriften entsprechen, sondern auch höchsten ESG-Ansprüchen gerecht werden. Genau diese Art von Projekten wird mittel- bis langfristig nachgefragt.“ Mietobjekte werden auch weiterhin eine attraktive, dynamisch wachsende Assetklasse bleiben, trotz der pandemiebedingten Herausforderungen, so die Meinung von David Hutchings, der bei Cushman & Wakefield den Bereich EMEA Investment Strategy verantwortet.

Laut Analysen des Immobilienmaklers zeichnet sich in den europäischen Hauptstädten bereits eine Erholung der Wohnimmobilienmärkte ab. Die Hälfte der Top-Ten-Plätze im weltweiten Multi­family-Market-Rebound-Ranking von ­Cushman & Wakefield sind von euro­päischen Großstädten belegt.

„Unsere Analyse hat gezeigt, dass in mehreren Großstädten der Region, darunter Amsterdam, London, Stockholm, Paris und Dublin, mit einer robusten Erholung des Mietimmobilienmarkts zu rechnen ist. Das ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, wie etwa die günstige demografische Entwicklung, den Trend weg vom Wohneigentum und hin zur Mietwohnung sowie die steigende Zahl geplanter Wohnimmobilienprojekte.“

Von Judi Seebus

Wachstumspotenziale noch breiter nutzen

Union Investment expandiert im europäischen Wohnimmobilienmarkt. 

In dem für Union Investment vergleichsweise neuen Anlagebereich Wohn­immobilien verfolgt das Unternehmen europaweit ehrgeizige Wachstumspläne und hat schon in Amsterdam, Dublin und Helsinki in insgesamt fünf Projektentwicklungen investiert. Bei Wohnimmo­bilien gehören für das Unternehmen die Niederlande, Irland und Finnland zu den Schlüsselmärkten. So plant Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa, in allen drei Märkten einen weiteren Ausbau des Portfolios, nicht zuletzt, weil dort mit einer günstigen demografischen Entwicklung und steigenden Mieteinnahmen zu rechnen ist, wobei die Mieten durch die Kopplung an die örtlichen Verbraucherpreisindizes inflationsgeschützt sind. Der Fokus liegt dabei auf den Hauptstädten mit ihren einwohnerstarken Metropolregionen. Auch in Schweden und Großbritannien sieht Schellein Chancen.

2019 stieg Union Investment mit dem Kauf der Y-Towers im Norden Amsterdams in das Wohnimmobiliengeschäft ein und erweiterte dann das Amsterdamer Portfolio durch den Kauf von rund 450 Appartements in den Projektentwicklungen Amst und Pulse. Die Fertigstellungen sind für das Jahr 2023 beziehungsweise 2024 vorgesehen. Auch außerhalb Amsterdams bietet der niederländische Wohnimmobilienmarkt interessante Investitionsmöglichkeiten, beispielsweise in der Metropolregion Randstad, zu der die Städte Utrecht, Rotterdam und Den Haag gehören. Union Investment fokussiert sich auf Wohnimmobilien, die für Mieter mit mittleren bis hohen Einkommen gedacht sind. Die niederländischen Bauvorschriften sehen vor, dass in Wohnimmobilien in der Regel ein Anteil mietpreisgebundener Wohneinheiten eingeplant werden muss.
In der ersten Hälfte dieses Jahres stieg das Unternehmen mit dem Ankauf der Projektentwicklung Hyperion in Helsinki auch in den finnischen Markt sowie mit dem projektierten Wohnquartier 8th Lock in Dublin in den irischen Markt ein. Der Wohnturm Hyperion mit 216 Wohn­einheiten wird voraussichtlich 2023 ­fertiggestellt. Das Vorhaben in Dublin mit ­435 möblierten Wohneinheiten soll schrittweise zwischen 2023 und 2025 realisiert werden. 

„In den meisten europäischen Großstädten sind die Investitionsmöglichkeiten im Wohnsegment stark begrenzt. Aus diesem Grund sucht Union Investment nach Entwicklungsprojekten und Forward-­Funding-Deals“, erklärt Schellein. „Ein frühzeitiger Einstieg in die Projekte und die Übernahme von Miet- und Entwicklungsrisiken eröffnen uns auch im aktuellen Wettbewerbsumfeld sehr interessante Möglichkeiten. Außerdem wollen wir mit diesem Ansatz die ökologische Nachhaltigkeit und Zukunftssicherheit unserer Investitionen und damit eine lange Halte­dauer gewährleisten. Ältere Bestände, die zusätzliche Investitionen erfordern, haben wir nicht auf dem Radar.“

In vielen Märkten sind die Baukosten in der Folge der Pandemie erheblich gestiegen, doch der Kostenanstieg wird größtenteils durch steigende Mietpreise und Renditekompression ausgeglichen. Bürokratische Hürden oder Verzögerungen hat Schellein bei Neubauprojekten bisher nicht erlebt: „Im Gegenteil, an den angespannten Wohnungsmärkten vieler Metropolregionen wird die Umsetzung neuer Wohnungsbauprojekte von staatlicher Seite und von den Kommunen sogar unterstützt, zum Beispiel durch beschleunigte Genehmigungsverfahren.“ 

Von Isobel Lee