Michael Voigtländer ist einer der renommiertesten deutschen Immobilienexperten. Doch manchmal irrt auch der Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft Köln. „Wir rechnen mit einem gravierenden Abschwung auf dem Büromarkt“, sagte Voigtländer im Juni 2020. Die durch die Pandemie ausgelöste Krise, prophezeite er damals, werde dazu führen, dass in ganz Europa die Preise und Mieten für Büros in Top­lagen sinken würden – besonders stark in Berlin, wo die Büromieten im Jahr 2020 um 20 Prozent und die Kaufpreise sogar um 35 Prozent einbrechen könnten.

Mittlerweile hat Voigtländer seine Ein­schätzung gründlich revidiert. „Der Büro­markt ist viel besser durch die Krise gekommen, als wir erwartet hatten“, räumt er ein. Das beweisen die Zahlen. Um beim Beispiel Berlin zu bleiben: In der deutschen Hauptstadt stieg die Spitzenmiete im Verlauf des Jahres 2020 nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft JLL um 3 Prozent, während die Rendite für Top-Objekte stabil blieb.

Auch anderswo in Europa kann von einem Einbruch auf dem Büromarkt keine Rede sein. „Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Europa zwar geringer als vor der Covid-19-Pandemie, aber angesichts des langen Lockdowns immer noch überraschend hoch“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL. In 24 europäischen Büromärkten von Athen bis Oslo, die JLL untersucht hat, ist der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 um 6 Prozent gestiegen. „Die Spitzenmieten sind nur in wenigen europäischen Städten gesunken“, stellt Hinrichs weiter fest. Im Durchschnitt verringerte sich die Spitzenmiete im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal allerdings um 2,3 Prozent, wobei die Spanne recht groß ist: Während sie in Prag um 14,1 Prozent sank, erhöhte sie sich in Hamburg um 3,3 Prozent.

Die Preise für Top-Büroimmobilien sind widerstandsfähig geblieben, da Investoren einen stabilen, langfristigen Cashflow suchen.

Die Arbeitswelt verändert sich, damit steigt die Unsicherheit für Investoren

Dabei hat laut Hinrichs die Bereitschaft der Vermieter zugenommen, mietfreie Zeiten und andere Incentives zu gewähren. „Viele Unternehmen warten mit der Anmietung von Büroflächen noch immer ab, bis sie herausgefunden haben, wie sie ihre Büros in Zukunft organisieren sollen“, erläutert die JLL-Expertin. „In der Arbeitswelt findet ein Umbruch statt – auch bei Unternehmen wie Versicherungen und Finanzdienstleistern, die als konservativ gelten: Ihre Flexibilität nimmt zu und damit auch ihre Bereitschaft, den Mitarbeitern die Möglichkeit einzuräumen, ein bis drei Tage pro Woche nicht im Büro zu arbeiten.“

Bei Investoren resultiert daraus eine ­beträchtliche Unsicherheit. Von 150 Im­mo­bilienunternehmen in Deutschland, Frankreich und Großbritannien, die ­Union Investment Ende 2020 im Rahmen ihrer Investitionsklima-Studie befragte, äußerten 56 Prozent die Erwartung, dass die zunehmende Akzeptanz des Homeoffice eine dauerhaft schwächere Nachfrage nach Büroflächen zur Folge haben werde.

Doch ob dem tatsächlich so ist, steht keineswegs fest. Zwar werde die Bürowelt nach der Covid-19-Pandemie nicht mehr dieselbe sein wie vorher, und auch in Zukunft würden viele Beschäftigte zumindest teilweise im Homeoffice arbeiten, sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei der deutschen Niederlassung der Schweizer Beratungsgesellschaft Wüest Partner. „Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass die Büroflächennachfrage zurückgeht“, erläutert Jungk. Denn gewünscht würden flexible Büroräume mit einem hohen Anteil an Begegnungsflächen. Hintergrund ist, wie Experten europaweit feststellen, eine veränderte Bedeutung des Büros: Es ist nicht mehr nur Arbeitsplatz, sondern auch und in erster Linie Informationsbörse und Ort der persönlichen Begegnung.

Das Angebot muss sich anpassen, um Mieter langfristig zu binden

Dennoch rechnen die Experten für die kommenden Jahre mit einem tendenziell wachsenden Büroleerstand. Nach Angaben von JLL ist die europaweite Leerstandsquote im zweiten Quartal 2021 auf 7,5 Prozent gestiegen – ein Plus von 30 Basispunkten gegenüber dem ersten Quartal. Umso wichtiger ist es, dass Immobilieneigentümer sich aktiv um ihre Mieter kümmern und das Angebot den sich ändernden Anforderungen anpassen.

Dass es selbst in einem schwierigen Markt­umfeld möglich ist, langfristig Mieter zu binden, zeigt das Beispiel des Bürogebäudes Paris Victoire in der französischen Hauptstadt. Den Vermietungsspezialisten von Union Investment gelang es, mit dem Finanzinstitut CIC, einer der bedeutendsten französischen Bankengruppen, zwei langfristige ­Mietverträge über insgesamt 16.000 Quadratmeter Büro­fläche abzuschließen. Dabei überzeugten die Objekt- und die Lagequalitäten des ­Bürogebäudes, das über eine beein­druckende historische Fassade verfügt: Das Objekt wurde durch ­Union Investment komplett saniert und verfügt nicht nur über moderne Büroflächen, sondern auch über zusätzliche ­Einrichtungen wie ein Auditorium, eine mit einem Restaurant kombinierte Business Lounge und eine Kinderkrippe. Hinzu kommt die exzellente Lage im 9. Arrondissement unweit der Opéra Garnier und den Grands Boulevards.

Viele Unternehmen warten mit der Anmietung noch immer ab, bis sie herausgefunden haben, wie sie ihre Büros in Zukunft organisieren sollen.

Drei deutsche Bürometropolen rangieren europaweit unter den Top Ten

Als attraktivste Stadt für Investitionen in den Büroimmobilienmarkt hat sich dabei Berlin erwiesen. „Die Spreemetropole zeichnet sich durch vergleichsweise niedrige Leerstandsraten und eine gute Absorption der neu auf den Markt gelangenden Flächen aus“, begründet dies Karsten Jungk von Wüest Partner. Mit München (Platz 2) und Frankfurt am Main (Platz 9) gehören zwei weitere deutsche Metropolen zu den Top Ten. Ebenfalls in der Spitzengruppe finden sich Stockholm, Oslo und Amsterdam, die Investoren laut Wüest Partner attraktive Renditen von 3,2 bis 3,3 Prozent bieten. 

Am Ende der Rangliste stehen mit Madrid, Athen, Rom, Sofia und Barcelona Städte im Süden des Kontinents. Dass Investoren besonders großes Vertrauen in den deutschen Markt haben, beweist auch die „EMEA Investor Intentions Survey 2021“ von CBRE. Demnach erwarten Investoren, dass sich das Transaktionsgeschäft in Deutschland schneller als in den meisten anderen europäischen Ländern erholen wird. 

Doch auch in gesamteuropäischer Perspektive sind die Aussichten gut, wie Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, festhält. Nach ihrer Einschätzung wird sich die Investitionstätigkeit auf dem europäischen Immobilienmarkt in den nächsten Quartalen weiter beleben. Langfristig vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern in einer sehr guten Lage zögen weiterhin eine hohe Nachfrage auf sich, bestätigt Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany Austria, Switzerland. Und auch er ist überzeugt: „Investoren glauben nach wie vor an das Produkt Büroimmobilie.“

Von Christian Hunziker