Die Leitung des Fondsmanagements für den UniImmo: Deutschland ist für den Immobilienexperten Thomas Röhrs eine echte „Überzeugungssache“. Seit 2008 verantwortet der Diplom-Kaufmann bei Union Investment die Entwicklung des Fondsklassikers. 1966 als einer der ersten Offenen Immobilienfonds in Deutschland aufgelegt, richtet sich der größte Fonds der UniImmo-Familie an Anleger mit konservativer Anlagestrategie, die bei geringem Risiko von Immobilien in deutschen und europäischen Ballungsregionen und Metropolen profitieren wollen.

Röhrs, der seit zwölf Jahren „das Gesicht“ des Fonds ist, hat das beachtliche Wachstum und die kontinuierliche Entwicklung des UniImmo: Deutschland verantwortlich mitgeprägt. Unter seiner Leitung stieg das Volumen des Publikumsfonds von 5,5 auf über 13,4 Milliarden Euro. Die Positionierung des Fonds hat Röhrs verinnerlicht: „Ich bin in der glücklichen Lage, meine persönliche Überzeugung in Bezug auf Immobilieninvestments auf der Grundlage exzellenter Prozesse und Systeme im UniImmo: Deutschland umsetzen zu dürfen.“ Dem erfahrenen Fondsmanager obliegt eine komplexe und vielschichtige Führungsaufgabe. Röhrs steuert das Fondsvermögen mit derzeit 78 Immobilien, entwickelt kontinuierlich das Portfolio über verschiedene strategische und taktische Stellschrauben und trimmt es konsequent auf Zukunftsfähigkeit. Damit sichert er das Produktversprechen für seine rund 570.000 Fondsanleger und verdient sich das Vertrauen seiner Vertriebspartner und der Kundenberater vor Ort in den Volksbanken und Raiffeisenbanken. Jeder Offene Immobilienfonds von Union Investment wird von einem eigenen Fondsmanagement geleitet, das wie eine unabhängige Schaltzentrale agiert. Alle Fragestellungen, die das Fondsgeschehen betreffen, werden hier systematisch gebündelt und entschieden. Damit ist klar: An Röhrs und seinem Team führt beim UniImmo: Deutschland kein Weg vorbei. Der Prokurist versteht sich als Wächter der Produktqualität und hat einen hohen und ebenso simplen Anspruch: „Das Fondsmanagement muss überzeugt werden, da es die Performanceverantwortung trägt.“ 

Steuerungsaufgaben entlang der gesamten Wertschöpfungskette

Vor acht Jahren wurde der eingeschlagene Weg, die Fondsmanagement-Einheiten als performanceverantwortliche Entscheidungsinstanzen zu stärken, bekräftigt und konsequent weitergeführt. Die führende Rolle des Fondsmanagements wurde in den Workflows und Entscheidungsprozessen fest verankert. „Als zentrale Einheit agieren wir mit allen Abteilungen des Hauses“, erklärt Röhrs. Die Steuerungsaufgabe von Röhrs wird in der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien deutlich und zeigt sich bereits beim Ankauf. „Alle zwei Wochen treffen wir uns mit den Investmentkollegen zu einem Panel“, berichtet Röhrs. Neue Immobilieninvestmentmöglichkeiten werden hier allen Fondsmanagern zeitgleich zum Ankauf vorgestellt. Ist ein Investment interessant und für mehrere Fondsprofile geeignet, wird das Objekt zunächst in einen ausgeklügelten und objektivierten Fondszuordnungsprozess gegeben. Hier entscheidet sich, welcher Fonds in das Prozedere einsteigen wird. „Das zum Zuge kommende Fondsmanagement begleitet den Ankauf in enger operativer Abstimmung mit den Investmentkollegen“, erklärt Röhrs.

Jüngstes Investment des UniImmo: Deutschland ist das Ericus-Contor in Hamburg. „Die Büroimmobilie verfügt über eine erstklassige Gebäude- und Lagequalität“, sagt Röhrs. Die angestrebte Diversifizierungsstrategie des Fonds kommt hier voll zum Tragen: „Mit dem Ericus-Contor stärken wir den Hamburg-Anteil im Portfolio durch ein hochwertiges Investment an einem zukunftsfähigen Standort zwischen Innenstadt und Hafencity.“ Röhrs hebt weitere Vorzüge hervor: „Das Objekt ist architektonisch spannend und weist einen hohen Vermietungsstand auf, der uns langfristige Erträge sichert. Alle Parameter zahlen unmittelbar ein auf das Fondsprofil.“ Was hinzukommt: Das Ericus-Contor ist eine Multi-Tenant-Immobilie, „die eine zusätzliche Diversifizierung mit Unternehmen aus der Schifffahrtsbranche bietet“. Damit geht der Plan auf, 2020 wieder im Hamburger Büroimmobilienmarkt aktiv zu werden. Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei Union Investment, ist mit der Strategie des Fonds bestens vertraut und hat den Ankauf mit seinem Investmentteam angebahnt und mit dem Fondsmanager zum Abschluss gebracht.

Überzeugen und erklären gehören zur Basisarbeit des Fondsmanagements

Röhrs ist überzeugt, dass die Nachhaltigkeit von Gebäuden unabdingbar ist für die Zukunftsfähigkeit eines Portfolios. Das Ericus-Contor verfügt mit DGNB-Platin bereits über die höchste deutsche Zertifizierung. „Aber das Nachhaltigkeitslabel allein ist nicht entscheidend“, erklärt der Fondsmanager. „Unser langfristiger Anspruch ist es etwa, die Energiebilanz eines Gebäudes digital zu messen, zu verstehen und zu verbessern. Nur mit energetisch nachhaltigen und wettbewerbsfähigen Gebäuden können wir auch unsere Mieter dauerhaft überzeugen“, sagt Röhrs. „Es ist wichtig, dass unsere Entscheidungen intern wie auch im Vertrieb nachvollziehbar und fachlich gut begründet sind. Alle, die am Erfolg des UniImmo: Deutschland mitwirken, müssen die Rahmenbedingungen kennen“, beschreibt Röhrs sein Erfolgsrezept. „Über die Jahre entsteht so eine gewisse Berechenbarkeit, die uns alle effektiver arbeiten lässt.“ Für die Ankaufs- und Bestandsbetreuung des UniImmo: Deutschland hat Röhrs sein Team nach Ländermärkten und Nutzungsarten strukturiert. Zugleich übernehmen seine Portfoliomanager weitere Spezialaufgaben, darunter insbesondere die fachliche Steuerung aller den Fonds betreffenden Parameter. Hierzu zählen Szenarioanalysen ebenso wie die Entwicklung strategischer Handlungsoptionen, die mit den internen Fachabteilungen beraten werden.

Ein wichtiges Aufgabenfeld ist die Liquiditätssteuerung. Der Mittelzufluss durch die Ausgabe neuer Fondsanteile wird mit dem in Frankfurt am Main ansässigen Produktmanagement geplant und gesteuert. „Der UniImmo: Deutschland befindet sich aktuell noch im Vertrieb“, berichtet der Fondsmanager. Das Ziel ist, die neuen Gelder zügig im Rahmen der Ankaufsplanung in Immobilien zu investieren.

„In der Niedrigzinsphase müssen wir die Verzinsung der freien Mittel kritisch im Blick behalten“, sagt Röhrs und betont: „Wir sehen umso deutlicher, dass das positive Ergebnis des Fonds aus der Immobilienanlage resultiert.“ Ein weiterer Prüfstein sind derzeit die Auswirkungen der Covid-19-Krise auf den Fonds. Für das Portfolio des UniImmo: Deutschland mit den Schwerpunkten Büro, Einzelhandel/Gastronomie und Hotel werden im Risikomanagement verschiedene Szenarien und Strategien ausgelotet. „Wir versuchen, mit unseren Mietern, die besonders von der Krise getroffen sind, gemeinsam Wege zu entwickeln, die für beide Seiten gangbar sind.“ Damit setzt der Fondsmanager auf partnerschaftliche Kooperation und vorübergehendes Entgegenkommen. Denn nach der Krise „wird der Wettbewerb um gute Mieter stärker werden“.

Offene Immobilienfonds wie der UniImmo: Deutschland haben nach Ansicht von Röhrs als indirekte und breit diversifizierte Immobilienanlage schon oft beweisen können, dass sie „ein unentbehrlicher und stabilisierender Baustein in der Vermögensallokation der Anleger sind“. „Wir treten diesen Beweis jeden Tag aufs Neue an“, sagt der Fondslenker, „und wir versuchen das höchste Gut – das Anlegervertrauen – zu sichern.“ Röhrs ist zuversichtlich: „Wir haben eine strikte Qualitätsorientierung und starke Grundüberzeugung für die Zukunft unseres Produkts und bewegen alle Hebel, damit wir auch diese aktuelle Krise sicher durchlaufen.

Von Elke Hildebrandt (Text) und Sebastian Vollmert (Fotos)