Infolge der weltweiten Pandemie wird plötzlich ein tradiertes Immobilienkonzept infrage gestellt: das Büroobjekt. Wie alle Assetklassen im Immobiliensektor passen sich auch Büroimmobilien kontinuierlich an die Bedürfnisse der Nutzer an.

Neue Trends wie etwa flexible Raumkonzepte hat die Büroimmobilie bislang gut überstanden. Im Ausnahmezustand Corona-Shutdown haben aber selbst Unternehmen, die eher schlecht darauf vorbereitet waren, große Teile ihrer Belegschaft im Homeoffice arbeiten lassen. „Durch Covid-19 mussten viele Unternehmen überdenken, wie ihre Mitarbeiter arbeiten und wie man Büroflächen betreibt“, so Marie Puybaraud, Global Head of Research bei JLL Corporate Solutions. „Gleichzeitig haben die Mitarbeiter in dieser beispiellosen Krise eine andere Einstellung zur Arbeit gewonnen.“ So haben vor der Pandemie lediglich 3,4 Prozent der US-Amerikaner von zu Hause aus gearbeitet. Auf dem Höhepunkt des Shutdowns waren es annähernd die Hälfte aller Arbeitskräfte, wie die Internetplattform Upwork und das MIT in einer gemeinsamen Studie ermittelt haben. Auch in der EU haben nach Angaben von Eurofound, der Europäischen Stiftung zur Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen, vier von zehn Arbeitnehmern ins Homeoffice gewechselt. In Finnland, Belgien, Luxemburg und den Niederlanden gaben sogar mehr als die Hälfte der Befragten an, von zu Hause aus zu arbeiten.

Auch nach der Lockerung der Pandemie-Beschränkungen stellt sich die Frage, ob man die Mitarbeiter besser im Büro oder zu Hause arbeiten lässt. Wie Unternehmen damit umgehen, dürfte die Immobilien-, Technologie- und Investmentwelt auf Jahre hinaus prägen. „Fest steht, dass die pandemiebedingte Verlagerung ins Homeoffice deutlich besser geklappt hat, als vielfach erwartet wurde. Flexible Arbeitsmodelle werden künftig wohl häufiger zum Einsatz kommen“, so Martin J. Brühl, Chief Investment Officer und Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. „Als Vorteile genannt werden weniger bis gar keine Fahrtzeiten sowie flexible Arbeitszeiten und damit eine verbesserte Work-Life-Balance.“

Besonders Mitarbeiter, die bislang noch zwischen Vorort und Stadtzentrum pendeln, könnten vom Nabe-Speichen-Modell profitieren.

Die bisher gewohnte Büronutzung steht auf dem Prüfstand

Doch Nathalie Charles, stellvertretende CEO von BNP Paribas Real Estate, ist skeptisch: „Von der IT bis zu den Unterzeichnungs- und Genehmigungsabläufen mussten die Unternehmen umfassende Anpassungen vornehmen. Insgesamt haben sie die Herausforderung gut gemeistert. Aber das soziale Experiment der Corona-Pandemie ist nicht mit dem Arbeiten im Homeoffice als Normalzustand vergleichbar.“ Dennoch ist kurz- bis mittelfristig mit einer anderen Büronutzung zu rechnen. Viele Unternehmen orientierten sich dabei an den großen Tech-Unternehmen, die derzeit die Möglichkeiten der Telearbeit intensiv prüfen. So hat Siemens bereits angekündigt, dass das mobile Arbeiten auch über die Pandemie hinaus zur neuen Arbeitsnormalität gehören soll. Unternehmen wie Microsoft und Amazon haben derweil ihre Homeoffice-Regelungen für die Mitarbeiter bis in den Herbst verlängert. Bei Facebook und Twitter sollen die Mitarbeiter möglicherweise künftig unbefristet von zu Hause aus arbeiten können. Google hingegen setzt auf ein Hybridmodell. Der Suchmaschinenriese war vor mehr als 20 Jahren ein Pionier, was die Schaffung eines mitarbeiterfreundlichen Arbeitsumfelds mit Kickertisch und Co anbelangt. Er setzt jetzt auf die Anwesenheit der im Büro unverzichtbaren Mitarbeiter, erlaubt den übrigen aber, teilweise im Homeoffice zu arbeiten. Diese Entwicklung ist nicht etwa als plötzlicher Siegeszug des Homeoffice zu werten, sondern steht für einen bereits seit Langem zu beobachtenden Trend. Der Anteil der Menschen, die in der EU ausschließlich von zu Hause aus arbeiten, blieb in den letzten zehn Jahren nach Angaben von Eurostat stabil bei 5 Prozent. Aber der Anteil derjenigen, die gelegentlich im Homeoffice arbeiten, ist zwischen 2009 und 2019 von 6 auf 9 Prozent angestiegen. Eine neue Studie von JLL bestätigt diese Ergebnisse. Aus einer im Juli dieses Jahres durchgeführten Befragung von 3.000 Arbeitnehmern geht hervor, dass die meisten die persönliche Interaktion und die sozialen Kontakte vermissen und deshalb wieder ins Büro zurückkehren möchten. Sie hätten aber gern die Möglichkeit, ein bis zwei Tage pro Woche zu Hause zu arbeiten. 

Das soziale Experiment der Corona-Pandemie ist nicht mit dem Arbeiten im Homeoffice als Normalzustand vergleichbar.

Die Vor- und Nachteile des Innenstadtbüros inspirieren zu neuen Konzepten

„Ein Büroumfeld bietet einzigartige Vorteile, wenn es um die Themen Produktivität, Kreativität, Motivation, Unternehmenskultur und soziale Interaktion geht, die für Arbeitgeber und Mitarbeiter gleichermaßen langfristig relevant und wichtig sind“, betont Tal Peri, bei Union Investment Real Estate für die Regionen US East Coast & Latin America verantwortlich. „Gerade deshalb schaffen große Technologieunternehmen ihr eigenes ‚Büro-Mekka‘ mit vielen Extras und legen Wert auf eine Unternehmenskultur, die auf die vorgenannten positiven Aspekte setzt.“ Doch auch wenn das Büro lockt, war das Pendeln noch nie so unattraktiv. Zur Umweltproblematik und den Alltagsschwierigkeiten kommt jetzt die Angst vor einer Ansteckung in überfüllten öffentlichen Verkehrsmitteln hinzu. Als mögliche Lösung schlägt Hamilton Place Strategies ein Nabe-Speichen-Modell vor, bei dem mehrere Bürostandorte eines Unternehmens über das Stadtgebiet verteilt sind. Somit haben die Mitarbeiter einen möglichst kurzen Weg zur Arbeit, der sogar zu Fuß oder mit dem Rad zurückgelegt werden kann. Derartige Modelle könnten flexibel genutzte Büroflächen, die sich in Zeiten der Pandemie schnell geleert haben, neu beleben.

„Für Unternehmen, die ihre Bürostandorte auf den Prüfstand stellen, könnte das Nabe-Speichen-Modell interessant sein. Besonders Mitarbeiter, die bislang noch zwischen Vorort und Stadtzentrum pendeln, könnten davon profitieren“, meint Peri. „Die Unternehmen werden voraussichtlich ihre abgespeckten Verwaltungszentralen in den dicht besiedelten Stadtzentren beibehalten und gleichzeitig Arbeitsplätze in Sekundär- oder Coworking-Standorte verlagern, die näher an den Wohnorten liegen. Insbesondere an den Vorortstandorten würden Anbieter von Coworking Spaces und flexiblen Bürolösungen dadurch an Relevanz gewinnen, da ein in Citylage ansässiges Unternehmen eher nicht daran interessiert wäre, mehrere Objekte in den Vororten direkt anzumieten“, so Immobilienexperte Brühl. 

Flexible Büronutzung gewinnt durch die Pandemie-Krise an Bedeutung

Untersuchungen von JLL bestätigen diesen Trend. Demnach werden bis zum Jahr 2030 voraussichtlich rund 30 Prozent aller Büroflächen flexibel genutzt. Aus der JLL-Benchmarking-Studie zur Belegung von Büroimmobilien geht hervor, dass 67 Prozent der Verantwortlichen ihre Programme zur Schaffung mobiler Arbeitsplätze ausweiten, während nur 4 Prozent einen Rückbau planen. Der Markt stellt sich bereits darauf ein. So will CBRE-Tochter Hana ab Juli neue flexible Bürolösungen in London anbieten. Derweil hat sich BNP mit dem französischen Anbieter von flexiblen Bürolösungen Now Coworking zusammengetan, um einen individuellen Service für die Umwandlung von regulären Büroräumen in Coworking Spaces anzubieten. Diese Trends dürften kurz- bis mittelfristig auf den Büroflächenumsatz durchschlagen. In einem Bericht zur Entwicklung des Londoner Büroimmobilienmarkts geht die britische Immobilienberatung Carter Jonas davon aus, dass demnächst mehr Bestandsimmobilien leer stehen werden, da die Unternehmen ihre nicht mehr benötigten Flächen abstoßen und eine effizientere Nutzung der verbleibenden Kapazitäten anstreben. Nach dem Personal sind Immobilien für viele Unternehmen der zweitgrößte Kostenblock.

Klassische Büroinvestoren überprüfen ihre Strategien und Engagements

Einsparungen in diesem Bereich könnten überlebenswichtig werden, wenn es in den nächsten zwölf Monaten zu einem Konjunktureinbruch kommt. Hochwertige Flächen in guter Lage, die in den Metropolen ohnehin knapp sind, werden jedoch weiterhin attraktiv bleiben. Darüber hinaus werden auch die klassischen Büro- immobilieninvestoren ihr Engagement kritisch überprüfen. So hat der britische Immobilien-Private-Equity-Fondsmanager Moorfield im Rahmen seiner langfristigen Strategie schon vor der Pandemie Büroobjekte veräußert.

Und wie Chief Investment Officer Charles Ferguson-Davie erklärt, war das gewählte Timing exzellent: „Die letzte Immobilie haben wir in der ersten Woche des Lockdowns verkauft“, berichtet er. „Damit hatten wir ein Portfolio im Gesamtwert von rund 1 Milliarde Pfund veräußert. Wir sind im Bereich Büroimmobilien äußerst erfolgreich und wollen grundsätzlich wieder dort investieren. Doch wegen der Pandemie warten wir zunächst einmal ab.“ Die flexible Investmentstrategie von Moorfield spiegelt einen umfassenderen Branchentrend wider: Die Anleger schwenken von den klassischen Assetklassen Büro und Einzelhandel ab und richten den Fokus auf konjunktursichere Wohnimmobilien einschließlich Studentenwohnheimen, Mehrfamilienhäusern und Seniorenheimen oder Gesundheitsimmobilien. Das hat natürlich Folgen für das Investment in Büroflächen. Alles deutet darauf hin, dass sich Investitionen in Büroimmobilien langfristig auszahlen. Dazu Nathalie Charles: „In den vergangenen 30 bis 40 Jahren hat es immer wieder größere Krisen wie zum Beispiel die geplatzte Dotcom-Blase oder die globale Finanzkrise gegeben. Doch der Gesamtbestand an Büroimmobilien ist absolut betrachtet immer gewachsen. Megatrends wie die Urbanisierung, das Bevölkerungswachstum und auch der allgemein steigende Anteil der Büroarbeitsplätze tragen zu dieser Entwicklung bei.“ Flexible Bürolösungen böten Großunternehmen in Zeiten des Übergangs zwar einige Vorteile, so die Expertin von BNP Paribas weiter, doch langfristig würden sie sich wahrscheinlich nicht bewähren. Vorübergehend seien die Unternehmen zwar bereit, einen gewissen Preis für die Flexibilität zu zahlen, doch langfristig würden sie genauer rechnen. Unterm Strich sei es auf Dauer deutlich kostengünstiger, klassische Büroflächen anzumieten. Insgesamt gesehen sei den Megatrends mehr Bedeutung beizumessen als der Krise, meint Nathalie Charles. 

Ein Büro muss aus funktioneller Sicht dem neuesten Standard entsprechen

 „Für Büroimmobilieninvestoren ist nach wie vor die Lage entscheidend – starker Mikrostandort oder Randlage, Innenstadt oder Vorstadt. Darüber hinaus muss man die Bauqualität, das Alter und die Ausstattung sowie die Mieterstruktur und viele weitere Faktoren berücksichtigen, die die Attraktivität und den Wert eines Bürogebäudes bestimmen“, so Martin J. Brühl. Noch sei unklar, wie die Zukunft der Büroarbeit aussehen wird. Aber die Investoren würden aufgrund der neuen Anforderungen jetzt noch genauer darauf achten, inwieweit ein Objekt aus funktioneller Sicht dem neuesten Stand entspricht und wie die Risiken zu bewerten sind.

Gesundes Innenleben

Die Gestaltung von Büroimmobilien unterliegt einem ständigen Wandel und orientiert sich an den Nutzerbedürfnissen, der Stadtplanung und ökologischen Standards. Aufgrund der Pandemie treten Fragen der Ausstattung und der Flächenaufteilung stärker in den Vordergrund. Die Diskussion wird von wissenschaftlichen Erkenntnissen und der Suche nach einem neuen Komfort- und Wohlfühlparadigma vorangetrieben. Die innovativen Edge-Gebäudekonzepte in Amsterdam und Berlin wurden bereits flexibel umgestaltet, damit die neuen Abstandsregeln und Hygienevorschriften eingehalten werden können.

Schon vor Covid-19 wurde Edge Amsterdam als erste Immobilie überhaupt mit dem Well-V2-Platin-Zertifikat ausgezeichnet. Damit wird dokumentiert, dass es sich besonders positiv auf das Wohlbefinden und die Gesundheit der dort arbeitenden Menschen auswirkt. Infolge der Pandemie wurden geringfügige Softwareanpassungen an Sensoren vorgenommen, die die Belegung von Konferenzräumen und die Luftqualität überwachen. Darüber hinaus wurden zusätzliche Pausen für die Belüftung von Konferenzräumen eingeplant. Des Weiteren erhielten die Mitarbeiter bei ihrer Rückkehr an den Arbeitsplatz ein Begrüßungspaket mit Desinfektionsmitteln, einem Touchpen, Verhaltensregeln und einem Türöffner. Die Laufwege wurden so ausgeschildert, dass ein Sicherheitsabstand stets eingehalten werden kann.

Künftig werden Anforderungen dieser Art von vornherein bei Neubauten berücksichtigt. Der internationale Anbieter von Büroimmobilien HB Reavis hat Anfang des Jahres in Großbritannien die sensorgestützte Technologieplattform Symbiosy auf den Markt gebracht, die die Belegung einzelner Räume, die Raumluftqualität sowie die innerbetrieblichen Kooperationsnetzwerke überwacht. Diese smarte Lösung soll in die Büroimmobilie Agora Hub Budapest eingebaut werden, die das Unternehmen für den internationalen Energiekonzern BP entwickelt. Skanska hat derweil das neue Bürokonzept „Care for Life“ als langfristige Strategie für die Einhaltung der Pandemieregeln aufgelegt, die auch dem Wellness-Trend der Branche Rechnung trägt.

Trotz der Pandemie hat das Interesse an Themen wie ESG nicht nachgelassen. Vielmehr liefert die Krise konkrete Anlässe für die Anwendung dieser Kriterien. Die Beliebtheit innovativer Bautechniken wie etwa Holztragwerke und Modullösungen wird weiter zunehmen. Alles deutet darauf hin, dass Faktoren wie die Luftqualität bei der Virusübertragung eine Rolle spielen. In Verbindung mit einem zunehmenden globalen Verantwortungsbewusstsein für die Gesundheit und das Wohlbefinden von Büromitarbeitern zeigen diese Erkenntnisse, dass nachhaltige Notfallstrategien bei Gewerbeimmobilien wichtiger als je zuvor sind.

Von Isobel Lee