Martin Schaller ist einer von jährlich rund 30 Millionen Übernachtungsgästen in der deutschen Hauptstadt. Logiert hat er diesmal im Hotel Intercontinental Berlin in der Nähe des Tiergartens. Im Foyer des luxuriösen Konferenz- und Kongresshotels beobachtet er an diesem Vormittag im Juni interessiert das Geschehen: Ausländische Hotelgäste plaudern und lachen. Ausgestattet mit Sonnenschirmen starten sie zum Sightseeing in das sommerlich heiße Berlin. Schaller, der auch privat gern verreist, ist Head of Asset Management Hospitality bei Union Investment und freut sich immer über zufriedene Gäste. Vor allem in „seinen“ Hotels. Beim Hamburger Immobilien-Investmentmanager ist er verantwortlich für das weltweite Hotelportfolio im Volumen von rund 4,4 Milliarden Euro, aufgeteilt auf neun Länder und 34 Städte. Die Hotellerie ist nicht nur sein Beruf, sondern seine Leidenschaft.

Der in Mainz geborene Hotelexperte agiert weltweit im Spannungsfeld von Märkten, Immobilien und Vertragskonzepten. Sein berufliches Motto: „Höre niemals auf, besser zu werden“. Seine Hotels will er „für Gäste noch attraktiver und für Betreiber sowie Eigentümer noch erfolgreicher machen“, denn die Ertragskraft des Hotelbetriebs beeinflusst die Wertentwicklung der Hotelimmobilie. Das ist das Prinzip, das er immer wieder auf den Prüfstand stellt. „Sie können sich das wie in einem Theater vorstellen“, erklärt Schaller. „Wir als Immobilieninvestor liefern mit der Immobilie die Bühne, der Hotelbetreiber stellt die passende Kulisse je nach Programm und gemeinsam sorgen wir so dafür, dass die Vorstellung ein Erfolg wird.“ Drei „strategische Fits“ geben heute Einblick in seine Arbeit. Und das bedeutet: drei Hotelimmobilien, drei Betreiber, drei Konzepte. 

Es handelt sich um unterschiedliche Partnerschaften in Berlin, doch alle mit lang laufender Perspektive. Schaller erklärt: „Unser Job ist es, zu verstehen und zu beachten, was ein Hotel langfristig erfolgreich macht, um daraus die passende Objektstrategie zu entwickeln und so für unsere Anleger kontinuierliche Cashflows zu liefern.“ Die „Balancierung der Interessen“ zwischen Hotelbetreiber, Mieter und Eigentümer ist das, worauf es ihm ankommt, um gemeinsam die Ertragskraft des Betriebs und damit auch der Immobilie zu maximieren und langfristig den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie zu sichern. „Berlin ist einer der dynamischsten Hotelmärkte Deutschlands und bietet insgesamt positive Zukunftsaussichten“, sagt Schaller, „jedoch ist die kontinuierliche Schärfung der Konzepte und Markenprofile heute viel wichtiger als noch vor zehn Jahren.“ 

Die kontinuierliche Schärfung der Konzepte 
und Markenprofile ist viel wichtiger geworden.

Inhouse-Expertise im weltweiten Hotelgeschäft

Das Hotelportfolio von Union Investment mit 40 Hotelmarken beziehungsweise 20 Dachmarken in den wichtigsten westeuropäischen und nordamerikanischen Kernmärkten steuert der Abteilungsleiter mit einem Team von 15 Mitarbeitern von Hamburg aus. Zwei Teamleiter für Deutschland und International gehören dazu. „Wir haben die Inhouse-Expertise, alles zu verstehen, was notwendig ist, um das Hotelgeschäft zu betreiben“, erklärt Schaller. „Das liegt auch daran, dass viele unserer Experten aus der operativen Hotellerie kommen. Der komplette Werdegang ist in vielen Viten vorhanden, sodass wir theoretisch sogar den Generalmanager stellen können.“ Auch Schaller, der über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Hotel- und Immobilienindustrie verfügt, ist gelernter Hotelkaufmann. Im Anschluss an die Ausbildung hat er Betriebswirtschaft, Tourismus- und Immobilienmanagement studiert. Ursprünglich wollte er sogar einmal Hoteldirektor werden, bis ihn die Hotelimmobilien selbst faszinierten. Stationen in der hotelnahen Immobilienberatung und im Investment Management der Hotellerie folgten und weisen ihn als international erfahrenen Hotel- und Immobilienexperten aus.

Im Asset Management der insgesamt 77 Hotelobjekte nutzen er und sein Team ein breites Instrumentarium. Dazu gehört vor allem die Vertragsgestaltung, die auch bestimmte Klauseln zur Einflussnahme vorsieht. Zum Beispiel bei der Verwendung der FF&E-Reserve (Rücklagen für Furniture, Fixtures & Equipment) oder bei der Markenbindung. Ebenso zählen die Analyse und das Benchmarking der Performance dazu und natürlich Renovierungsmaßnahmen, wie sie gerade im Intercontinental Berlin angelaufen sind, dem ersten „strategischen Fit“ des Tages.

Baubesprechung im Intercontinental

Vorausgegangen war die Vertragsverlängerung zwischen der IHG (Intercontinental Hotels Group) und Union Investment, erklärt Schaller. Damit das Intercontinental wieder „State of the Art“ ist, werden aktuell rund 60 Millionen Euro investiert. Das gemeinsame Refurbishment erstreckt sich über zwei Bauphasen in drei Jahren und macht vor Ort ein Baubüro erforderlich. Hier trifft sich Schaller mit Yvonne Brabant, seiner Teamleiterin Deutschland, und Michael Rieping, dem technischen Projektleiter. Der Kollege aus der Projektentwicklung ist seit dem Start der Bauarbeiten wöchentlich mehrere Tage in Berlin. Er wurde gemeinsam von IHG und Union Investment eingesetzt und berichtet an das „Steering Commitee“, das aus Mitarbeitern beider Parteien besteht und die Koordination während des laufenden Hotelbetriebs unterstützt. Im Mai wurde mit der Komplettrenovierung des 1.520 Quadratmeter großen Ballsaals begonnen. Der Generalmanager des Intercontinental Berlin, Aernout de Jong, kommt ebenfalls zur Baubesprechung. Gemeinsam werden die Pläne erörtert, aktuelle Fragen und Ideen diskutiert. Offen ist etwa, ob ein Flachdach begrünt werden darf – ein statisches Problem. Die anschließende Besichtigung des entkernten Ballsaals beeindruckt wegen der großen Leere. Jetzt ist Vorstellungskraft gefragt. An den einstigen Prunk erinnern nur noch wenige Teile der Deckenbeleuchtung. In den nächsten drei Monaten werden das neue Designkonzept und die hochmoderne Technik eingebaut. Die Buchungen für Berlins größten Ballsaal laufen bereits gut, erfährt Schaller von Aernout de Jong. Ein wichtiger Punkt, denn hinter jeder Renovierung steht ein Businessplan.

Umsatzsteigerung im Pullman Schweizerhof

Mit der Accor-Hotels-Gruppe hat Union Investment das Refurbishment des Hotels Pullman Berlin Schweizerhof bereits erfolgreich abgeschlossen. Schaller hat hier um 14 Uhr den nächsten Termin. Der Fußweg ist nicht weit, aber die Mittagssonne brennt schon ordentlich vom Himmel. Schaller wird herzlich vom Hoteldirektor Michael Czernik empfangen und beide Herren vertiefen sich gleich ins Gespräch. „Das neue Designkonzept kommt bei den Gästen sehr gut an“, berichtet Schaller. In Zusammenarbeit mit einem Dienstleister analysiert Union Investment laufend die Bewertungsportale und ist im Bilde. „Wir sind sehr zufrieden“, bestätigt der Hoteldirektor. Wie erwartet hat sich der Revenue Generation Index (der Umsatzanteil des Hotels im Vergleich zu den Wettbewerbern) verbessert. Als Nachjustierung zur Ertragssteigerung schlägt Michael Czernik vor, die Präsidentensuite in zwei mittelgroße Suiten aufzuteilen, um Umsätze und Auslastung zu erhöhen. Auch die Möblierung soll modernisiert werden. Schaller verschafft sich vor Ort einen Eindruck, dann geht es weiter mit dem Taxi durch das hochsommerliche Berlin.

Inspiration für Umflaggung im Bestand

In Charlottenburg, in einer mit Bäumen gesäumten Seitenstraße des Kurfürstendamms, erreicht Schaller das Hotel am Steinplatz, ein historisches Jugendstil-Juwel. Die Generalmanagerin Iris Baugatz erwartet ihn bereits im Foyer. Ihr Boutique-Hotel – hier ist Union Investment nicht die Eigentümerin – verkörpert eine moderne Interpretation der 1920er-Jahre. Wie Schaller berichtet, hat ihn diese „Best Practice“ im gehobenen Lifestyle-/Boutique-Segment zu einer Repositionierung inspiriert. Erstmals wird er für Union Investment ein Bestandshotel „umflaggen“ und konzeptionell komplett neu aufstellen. Nach dem Auslaufen des Mietvertrags enden damit die Zeiten des Berliner Luxushotels Sofitel am Gendarmenmarkt. Im Zuge des Betreiberwechsels wird das Hotel zu einem individuellen Boutique-Hotel umgewidmet. Franchisenehmer und Mieter wird MHP (Munich Hotel Partners). Das umgestaltete Hotel mit dem Eigennamen Luc wird wie sein Schwesternhotel am Steinplatz „unter der stark wachsenden Marke Autograph Collection Hotels von Marriott International betrieben“, erklärt Schaller. Mit dem Betreiber- und Markenwechsel, ist er sich sicher, wird für den Berliner Gendarmenmarkt ein starkes Zeichen gesetzt.

Mut und Individualität beweisen

Mit dem Luc, das den Spitznamen des Preußenkönigs Friedrich des Großen trägt, sollen Hotelgäste inspiriert und neugierig gemacht werden für die Historie des nachgefragten Hotelstandorts. „Mir geht es darum, Hotels zu konzipieren, die wir nicht vergessen, die Mut und Individualität beweisen und über die man spricht.“ Schaller und Baugatz freuen sich über den gemeinsamen Bezugspunkt in der „Soft Brand“ Autograph Collection. „In ihr verbindet sich die Vertriebsstärke der weltweit größten Hotelkette Marriott mit den für das Lifestyle-/Boutique-Konzept notwendigen Freiräumen“, sagt Schaller. Und so ist er auch vom dritten „strategischen Fit“ des heutigen Tages überzeugt: „Wir schaffen eine gute Perspektive für die Ertragskraft des Hotelbetriebs und damit auch für unsere Immobilie.“ 

Von Elke Hildebrandt