Flexible Bürolösungen boomen europaweit

Hybride Arbeitsmodelle, Kostendruck, Klimaziele und der Fachkräftemangel zwingen Unternehmen jeder Größe zur Anpassung ihrer Büroflächen. Immer häufiger kommen dabei flexible Bürolösungen ins Spiel. Von Paul Allen

Der europäische Markt für flexible Bürolösungen erlebt derzeit einen Aufschwung. Das Arbeiten im Homeoffice und die coronabedingten Kontaktbeschränkungen hatten das Geschäft stark in Mitleidenschaft gezogen. Nun sorgt der Übergang zu hybriden Arbeitsmodellen für eine Wiederbelebung des Marktes.


„Die Pandemie hat am Büroimmobilienmarkt nachhaltige Spuren hinterlassen“, meint Emma Swinnerton, EMEA Head of Flexible Workspace  bei Cushman & Wakefield. „In Großbritannien, dem in dieser Hinsicht am weitesten entwickelten Markt Europas, beträgt der Anteil der flexiblen Bürolösungen am Gesamtmarkt 6 Prozent und kann perspektivisch auf 20 bis 30 Prozent steigen.“ 


Das Interesse an flexiblen Lösungen nehme europaweit zu, so die Beobachtung von James Rankin, Head of Research and Insight bei The Instant Group. In Deutschland, wo Großunternehmen wegen veränderter Arbeitsmodelle, des Inflationsdrucks und drohender Rezession verstärkt auf flexible Bürolösungen setzen, ist die Nachfrage gegenüber dem Vorjahr um 47 Prozent gestiegen. Im Vereinigten Königreich lag der Anstieg immerhin bei 22 Prozent.


„Das Angebot muss um 40 Prozent wachsen, um der Nachfrage nach flexiblen, hochwertigen Büroflächen mit hohem Serviceniveau gerecht zu werden“, so Rankin. „Daher streben weltweit 74 Prozent der Flex-Office-Anbieter eine Erweiterung ihrer Flächen in den Innenstädten und auch in den Vorstädten an, während 64 Prozent der Vermieter flexible Lösungen anbieten wollen.“


In 15 europäischen Büroimmobilien aus dem Bestand von Union Investment sind derzeit Coworking-Anbieter präsent, zum Beispiel in Amsterdam, Kopenhagen, Manchester, Paris und Wien. Die vermietbare Fläche umfasst im Durchschnitt der Objekte 2.500 Quadratmeter, im Einzelfall liegt sie bei mehr als 8.000 Quadratmeter. Der größte Partner von Union Investment in diesem Marktsegment ist momentan Wework mit einer vermietbaren Fläche von 5.000 Quadratmetern im Grade-A-Bürogebäude 55 Colmore Row in Birmingham.


Nach Auffassung von Emma Swinnerton bietet die starke Marktdynamik sowohl den großen Betreibern als auch den vielen lokalen Anbietern reichlich Wachstumspotenzial.


Die richtige Lösung in Zeiten des Wandels

Die Pandemie hat gezeigt, wie wichtig flexible Arbeitsmöglichkeiten sind. „Trotzdem spielt das Büro nach wie vor eine zentrale Rolle im Arbeitsleben, da es die Zusammenarbeit, den Wissensaustausch und den Teamgeist fördert, die Eingliederung neuer Mitarbeitenden erleichtert und zur körperlichen und geistigen Gesundheit der Belegschaft beiträgt“, erklärt Enrico Sanna, CEO von The Office Group (TOG), einem Workspace-Anbieter, der sich auf den britischen und deutschen Markt spezialisiert hat. „Die soziale Komponente ist heute wichtiger als je zuvor, denn neben der Möglichkeit, sich in Ruhe auf die eigene Arbeit zu konzentrieren, brauchen Menschen immer auch Räume für den Austausch und die Zusammenarbeit mit anderen“, so Sanna weiter.


„Mit flexiblen Bürolösungen können Unternehmen Risiken minimieren, die Betriebskosten senken und Fachkräfte an sich binden“, meint James Rankin. „90 Prozent der Arbeitnehmer wünschen sich flexible Arbeitsmodelle. Und 89 Prozent der Unternehmen, die dieser Forderung nachkommen, verzeichnen eine höhere Mitarbeiterbindung. Arbeitgeber machen sich somit fit für die Zukunft, wenn sie auf kürzere Mietverträge und andere flexible Arbeitsplatzlösungen setzen.“


Klassische Büroflächen gelten am Arbeitskräftemarkt als wenig innovativ. „Vor allem in der Tech- und Kreativbranche können Arbeitgeber mit flexiblen Bürolösungen ihre Attraktivität erhöhen“, so Emma Swinnerton.


Auch die Ökobilanz von Gebäuden spielt bei der Gewinnung von Arbeitskräften inzwischen eine Rolle. Das Black & White Building von TOG etwa ist das höchste Massivholz-Bürogebäude im Londoner Zentrum, wie Enrico Sanna erklärt: „Bei seiner Errichtung wurden im Vergleich zu einem Stahlbetonbau derselben Größe 37 Prozent weniger CO2 gebunden – für nachhaltigkeitsorientierte Unternehmen ein gewichtiges Argument.“


Zudem tragen flexible Plug-and-Play-Büroflächen zur Steigerung der betrieblichen Effizienz bei, stellt James Rankin fest: „Bei herkömmlichen Mietverhältnissen tauschen neue Mieter von Büroräumen häufig die vorhandene Innenausstattung wie Bodenbeläge und Beleuchtung aus, um sie an die eigenen Bedürfnisse anzupassen. Das entfällt bei flexiblen Bürolösungen.“ 


Mieter können sich mit flexiblen Modellen auch einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. „Sie können leichter neue Märkte erschließen und ihre Expansionspläne vorantreiben“, meint die Expertin von Cushman & Wakefield. Denn man braucht sich nicht auf lange Mietvertragslaufzeiten einzulassen und die Kosten bleiben überschaubar.


Ankäufe und Bestandsinvestitionen: die Kunst des richtigen Timings

Besonders wichtig in der derzeitigen Marktphase sind Investitionen in den Bestand. „Wir verstehen das Asset Management als Kernelement, um den Wert unserer Objekte zu erhöhen“, betont Michael Bütter. Neben der Schaffung zusätzlicher Mietfläche seien insbesondere Investitionen Erfolg versprechend, welche die Nachhaltigkeit der Fondsimmobilien steigerten. „Wenn wir die Energieeffizienz verbessern, haben wir eine Win-win-Situation“, erläutert Bütter: Mieter profitierten von niedrigeren Nebenkosten, während sich für den Vermieter Spielraum für die Erhöhung der Kaltmiete eröffne. Im Blick hat Union Investment dabei auch die ­Bestandsmieter. Ihnen kommen die Assetmanager bei langfristigen Mietvertragsverlängerungen dadurch entgegen, dass bei der Indexierung der Miete nicht die volle Inflation berücksichtigt wird. Grundsätzlich sei die Inflationsbindung der Mieten jedoch ein wesentlicher Hebel, um die Performance der Fonds zu steigern, sagt Bütter.


Neben diesen Maßnahmen auf der Ertragsseite spielt die Gewinnung von Kapital eine entscheidende Rolle. „Wir versuchen, in der jetzigen Marktphase möglichst viel Kapital einzusammeln, um dann, wenn sich die Preise gefunden haben, dieses Kapital anzulegen und eine attraktive Rendite zu erzielen“, bringt ­Michael Bütter die Strategie auf den Punkt. Zusätzliche institutionelle Kapitalquellen für mittel- bis großvolumige Transaktionen in Europa will sich Union Investment auch in Asien erschließen. Und durch die Minderheits­beteiligung inländischen oder ausländischen Kapitals an bestehenden Assets soll ebenfalls Liquidität gewonnen werden.


Wir haben uns für einen vorsichtigen Investitionskurs entschieden und warten die nach der Zinswende fälligen Preiskorrekturen ab.
Michael Bütter CEO und Vorsitzender der Geschäfts­führung der Union ­Investment Real Estate GmbH

Dieses Kapital will Bütter bald wieder in Immobilien investieren. „Spätestens im dritten Quartal 2023, wenn sich das Zins­niveau stabilisiert haben sollte, werden wir signifikant fallende Verkaufspreise in den meisten Assetklassen und ein Auflösen der Transaktionsstarre sehen“, ist er überzeugt. Um die sich dann bietenden Chancen zu nutzen, sei dreierlei erforderlich: „Eigen­kapital, Handlungsstärke und die Fähig­keit, den richtigen Zeitpunkt für den Wiedereinstieg zu identifizieren. In allen drei Feldern sind wir sehr gut aufgestellt.“


Dass Immobilienfonds für Anleger attraktiv bleiben, zeigt für Michael Bütter auch das Ergebnis des vergangenen Jahres, in dem die Offenen Immobilienfonds von Union Investment ihre Ein-Jahres-Performance von durchschnittlich 2,5 Prozent im Vorjahr auf 3,1 Prozent steigerten. ­Immobilienfonds seien viel stabiler als ­Aktien oder Anleihen und böten außerdem steuerliche Vorteile, argumentiert der CEO der Union Investment Real Estate GmbH. „Sie sind zwar nicht der Renditekicker, aber ein Stabilisator des Portfolios – vor allem bei hochwertigen, nachhaltigen Portfolios, die über einen Inflationsschutz verfügen.“


Von Christian Hunziker


Titelbild: Depositphotos

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