Ein Gewerbepark wie viele, könnte man meinen: An der Autobahn zwischen Prag und der deutschen Grenze gibt es Industriegebäude, Logistikhallen, weitläufige Parkplätze. Doch etwas ist anders hier, nahe der tschechischen Stadt Bor. Es gibt ein Clubhaus, in dem man auch essen kann. Preiswerte Mini-Apartments für Pendler mit langer Anfahrt. Grün-, Sport- und Spielflächen, darunter ein Basketballparcours. „Den Mietern und ihren Mitarbeitern bedeutet das viel. Den Investoren gefällt es auch“, sagt Jan-Evert Post, Head of Funding and Investor Relations beim niederländischen Unternehmen CTP, das das Areal entwickelt hat und betreibt. 

Über 100 Industrie- und Logistikparks hat CTP im Portfolio, die soziale Infrastruktur wird dabei immer wichtiger. „20 bis 25 Prozent unserer Parks werden in den nächsten Jahren so ausgestattet, vor allem die größeren“, kündigt der Manager an. Nachhaltigkeit zählt, auch wegen der Börsennotierung des Unternehmens. „In nahezu jedem Gespräch mit Investoren ist ESG ein Thema“, sagt Post. ESG, das steht für Environment (Umwelt), Soziales und gute Unternehmensführung. „Die Energiebilanz unserer Gebäude ist bereits sehr gut. Jetzt kümmern wir uns zunehmend um soziale Aspekte.“

Bisher hat sich die Diskussion um Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft vor allem auf die ökologische Dimension konzentriert, jetzt geht es immer mehr auch ums Soziale. „Investoren wenden sich dem Thema verstärkt strategisch zu“, bestätigt Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG). Das hat zwei Gründe: Soziale Eigenschaften sind ein Differenzierungsmerkmal, das am Markt gut ankommt und tendenziell den Wert einer Immobilie erhöht. 

Während verbindliche Vorgaben derzeit noch fehlen, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis die Europäische Kommission­ für die soziale Taxonomie Kriterien beschließt. Erste Hinweise auf die Regeln lieferte im Juli die EU-Plattform für nachhaltige Finanzen, ein Beratergremium der Kommission. Demnach wird es, in Anlehnung an die Umwelttaxonomie, Kriterien geben, die Fonds erfüllen müssen, wenn sie sich als nachhaltig bezeichnen wollen. Ein Unterschied wird sein, ob sie entsprechende Merkmale lediglich erfüllen (Artikel 8 der Offenlegungsverordnung) oder aktiv Nachhaltigkeitsziele verfolgen (Artikel 9). Neben Prozessen in den Unternehmen werden die sozialen Qualitäten von ­Immobilien im Fokus stehen – je nach Nutzungsart eine Herausforderung. „Manche Assetklassen sind dem Thema näher als andere“, sagt Eickermann-Riepe. Dabei verstärkt Brüssels Initiative einen bereits bestehenden Trend: Investoren, die sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst sind, betrachten soziale Nachhaltigkeit als Chance. „Viele unserer Initiativen blieben früher unter dem Radar der Öffentlichkeit. Wenn wir uns heute sozial engagieren, wird dies im Zuge der gesamtgesellschaftlichen höheren Aufmerksamkeit für die Nachhaltigkeitsdiskussion stärker wahrgenommen“, so Volker Noack, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. „Wir sollten nicht immer auf den Gesetzgeber warten, sondern zeigen, wie viel schöpferische Kraft in der Immobilienwirtschaft steckt“, sagt auch Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management and Sustainability bei Commerz Real. „Über das S können die Menschen Vertrauen zu uns fassen. Es liegt in unserem eigenen Inte­resse, uns hier positiv zu positionieren.“

Wenn wir uns heute sozial engagieren, wird dies im Zuge der höheren Aufmerksamkeit für die Nachhaltigkeitsdiskussion stärker wahrgenommen.

Eine Chance dazu sehen Anleger zum Beispiel im Segment bezahlbarer Wohnraum. So kaufte das Münchner Unternehmen Wealthcap im Dezember 115 Apartments für Auszubildende und Studenten, ausdrücklich mit der Zielsetzung, ihnen in der teuren Bayern-Metropole preiswerte Unterkünfte zur Verfügung zu stellen. Nuveen arbeitet Brancheninformationen zufolge an Strategien für wirkungsorientierte Fonds nach Artikel 9, Zielgruppe: Menschen mit Handicap. Catella platzierte im vergangenen Jahr einen Fonds für „Immobilien mit sozialer Verantwortung“. Erster Ankauf: ein „Generationenquartier“ in Bielefeld. Auch Industria Wohnen hat mit „Wohnen Deutschland VII“ einen offenen Spezialfonds im Programm, der ausschließlich in nachhaltige und soziale Projekte investiert. Angestrebt wird eine Ausschüttungsrendite von 3,75 Prozent. Für viele Investoren sei das attraktiv, sagt Industria-Geschäftsführer Arnaud Ahlborn. „Sie erhalten im Gegenzug eine sehr hohe Einnahmesicherheit.“ Und sichern sich einen Beitrag für die eigene ESG-Strategie.

Unter sozialen Gesichtspunkten ist auch geförderter Wohnraum attraktiv

Mit der Sozialorientierung steigt die Nachfrage nach geförderten Wohnungen, die unter Profis lange als unattraktiv galten. GBI aus Erlangen war 2016 einer der ersten Developer, der Sozialwohnungen als investmentfähiges Produkt gestaltete. Jetzt könnte das Segment aus der Nische herauswachsen. „Wir haben in den vergangenen Jahren Projekte im Umfang von rund 300 Millionen Euro verkauft und ebenso viel in der Pipeline“, sagt GBI-Vorstand Simon Hübner. „ESG ist für die Nachfrage ein massiver Treiber.“ Auch Sozialimmobilien wie Seniorenheime, Schulen oder Kindergärten sind unter diesem Aspekt gefragt. Warburg-HIH legte beispielsweise 2020 den Spezialfonds „Zukunft Invest“ auf, der vor allem in Kitas investiert. Carsten Demmler, Geschäftsführer von HIH Invest Real Estate, nennt es ein „kleines, aber marktlogisches Produkt, das den Nerv unserer institutionellen Investoren getroffen hat“. Renditeorientierung stehe dem nicht entgegen: „Kitas sind ein krisenfestes Investment.“ Mietverträge hätten eine lange Laufzeit, die Betreiber seien bonitätsstark und ihre Verpflichtungen häufig durch Garantien der öffentlichen Hand abgesichert. Bei Office- und Gewerbeimmobilien ist der Bezug zum Sozialen weniger offensichtlich. Handlungspotenzial gibt es aber auch hier. 

Kitas sind ein krisenfestes Investment. Das ist ein kleines, aber marktlogisches Produkt, das den Nerv unserer institutionellen Investoren getroffen hat.

Soziale Ansätze für unterschiedliche Nutzungsklassen vergleichbar machen

BNP Paribas REIM beschreibt es im hauseigenen „ESG Action Plan 2021 bis 2025“ so: „Gesundheit und Wohlbefinden der Mieter verbessern, barrierefreie Zugänge schaffen, nachhaltige Mobilität anbieten“. Auch Vertragsgestaltung kann ein Ausgangspunkt sein: Halten Mieter und Auftragnehmer gegenüber ihren Beschäftigten grundlegende Sozialstandards ein? Oder welchen Beitrag leistet eine Immobilie zur Infrastruktur, worin liegt der Mehrwert eines Gebäudes für die An- und Bewohner? „Gebäude werden noch zu selten im Kontext gesehen“, sagt Eickermann-­Riepe. Als gelungenes Beispiel nennt die Expertin das Quartiersmanagement in der Hamburger Hafencity. Der Kölner Entwickler Pandion zeigt einen anderen Ansatz: Er überlässt Künstlern Abrissgebäude und Brachen kostenfrei zur Zwischennutzung und subventioniert Neubauflächen. „Als Entwickler verstehen wir uns als wichtiger Bestandteil dessen, wie eine Stadt geprägt wird“, sagt Pandions Niederlassungsleiter in Berlin, Mathias Groß.

Wie können so unterschiedliche Ansätze vergleichbar gemacht werden? Zentrales Ziel der Taxonomie ist, den Anlegern beim Thema Nachhaltigkeit Transparenz zu verschaffen. Im Auftrag des ICG hat das Real Estate Management Institute (REMI) der EBS Universität ein Messmodell entwickelt. Es bewertet Projekte anhand ihrer individuellen Nachhaltigkeitsziele und macht sie durch ein Punktesystem vergleichbar. „Das Ziel ist, dass Investoren es selbst nutzen können“, sagt REMI-Leiterin Kerstin Hennig. Wie aufwendig das sei, hänge von der Datenqualität ab. Ob sich das Modell durchsetzt, wird die Zeit zeigen. Aber: Ein Anfang ist gemacht.

„Transformation braucht Zeit“

Fondsmanager Thomas Röhrs, verantwortlich für den UniImmo: Deutschland, und Head of Sustainability Jan von Mallinckrodt über nachhaltige Portfoliosteuerung und den erforderlichen Umbau des Immobilienbestands. Interview von Christine Mattauch und Fabian Hellbusch

Erfolg bedeutet in der Immobilienwirtschaft traditionell finanzielle Performance. Steht Nachhaltigkeit dazu im Widerspruch?

Röhrs: Nachhaltigkeitsinvestitionen tragen zur Werthaltigkeit einer Immobilie und zur langfristigen Wettbewerbsfähigkeit bei und sind daher für Union Invest­ment geradezu eine Selbstverständlichkeit. Wenn ein Dach ein Leck hat, fragen wir uns auch nicht, ob die Reparatur zulasten der Rendite geht. Das Thema steht gleichauf mit den anderen Aufgaben bei der Entwicklung des Bestands. Nur so finden wir die Mieter, die wir für unsere hochwertigen Flächen suchen. 

Wie stark wirken sich Vorgaben der EU auf die Portfoliosteuerung aus?

von Mallinckrodt: Die Entwicklung ist nicht überraschend. Die Dynamik aber schon. Zum Glück ist Union Investment mit dem Thema Nachhaltigkeit gut vertraut und wir haben schon 2018 in unserer ­„Manage­ to Green“-Strategie festgelegt, dass wir unseren Bestand bis spätestens 2050 klimaneutral gestalten wollen. Das ist deutlich anspruchsvoller als das, was die EU-Taxonomie aktuell von uns verlangt. Taxonomiekonformität ist schließlich nicht mit Klimaneutralität gleichzusetzen. Es besteht aber noch Unsicherheit, welches Investment jetzt sinnvoll ist. 

Röhrs: In der Tat benötigen wir in unserer Rolle als Treuhänder Klarheit darüber, ob wir Anlegergelder jetzt oder besser später investieren sollen. Wir haben uns für den UniImmo: Deutschland entschieden, das Thema nicht auf uns zukommen zu lassen, sondern ein aktiver Gestalter zu sein

Im Oktober haben Sie sechs Publikumsfonds auf Artikel 8 umgestellt. Was bedeutete das fürs Portfoliomanagement?

von Mallinckrodt: Von den Prozessen her war es kaum Aufwand, die Instrumente waren schon installiert. Insofern war die Artikel-8-Umstellung nur konsequent, gleichzeitig aber auch nur ein erster wichtiger Schritt in Richtung Klimaneu­tralität. Wir wissen, dass wir einen Auftrag haben, der länger dauert. Transformation braucht Zeit. Und wir brauchen noch Innovationen in der Bauwirtschaft, um die Herausforderungen, die im Bestand liegen, zu lösen. 

Röhrs: Der UniImmo: Deutschland hat viele Tausend Anleger, die ohne den Nachhaltigkeitsrahmen eingestiegen sind. Wir wollen aber auch neue Anleger mit der Idee gewinnen, dass unser Offener Immobilienfonds ein nachhaltiges Investment ist. Für beide ist die Botschaft wichtig, dass wir nicht bei null starten und den notwendigen Transformationsprozess aktiv managen. Die Umstellung auf Artikel 8 ist dafür ein Signal. 

Wie steuern Sie die Transformation mit Blick auf die Nachhaltigkeitsanforderungen?

von Mallinckrodt: Hierfür setzen wir bereits seit 2009 unseren Sustainable Investment Check ein, der alle relevanten Dimensionen abbildet. Das S in ESG ist noch nicht durch die Taxonomie definiert – BaFin, Bundesfinanzministerium und EU haben ihre eigenen, voneinander abweichenden Vorstellungen. Wir verfolgen daher einen eigenen Kriterienkatalog und setzen aktiv auf Raum- und Luftqualität, Sicherheit, Nahversorgung und soziale Engagements in unseren Immobilien, um nur einige Beispiele zu nennen. 

Röhrs: Unsere Immobilien sollen bei den Nutzerinnen und Nutzern ein gutes Grundgefühl auslösen. In vielen unserer Bürogebäude sind die Zielgruppe Unternehmen mit Mitarbeitenden und Leitungsgremien, die eine Sensibilität für ein nachhaltiges Ambiente haben. Auf dieses Bild zahlt die Erreichbarkeit per Fahrrad und ÖPNV ebenso ein wie eine gute Ausstattung mit Fahrradstellplätzen, Duschen, Umkleidekabinen oder auch Parkplätzen, die so belichtet sind, dass sie angstfrei genutzt werden können. 

In unserer 'Manage to Green'-Strategie ist festgelegt, dass wir unseren Bestand bis spätestens 2050 klimaneutral gestalten wollen.

Wie steigern Sie die Nachhaltigkeit des Portfolios?

von Mallinckrodt: Schnelle erste Erfolge lassen sich erzielen, indem Fehlsteuerungen erkannt werden: etwa dass eine Heizung sieben Tage in der Woche läuft, obwohl das Gebäude nur an fünf Tagen genutzt wird. Darüber hinaus versuchen wir mit dem Einsatz von intelligenten Zählern und Ableiten von Maßnahmen die energetische Modernisierung stetig voranzutreiben.

Was bedeutet das konkret?

von Mallinckrodt: Zentraler Baustein ­unser „Manage to Green“-Strategie ist das Energiemonitoring. Bis 2025 wollen wir das in allen Fondsobjekten umsetzen. Das bedeutet für uns, ungefähr 80 Objekte pro Jahr mit Sensorik auszustatten, um gesicherte Daten zu erhalten. Bei über 100 ist das schon passiert. Parallel analysieren wir schrittweise das Gesamtport­folio: Was sind die nationalen und internationalen Erfordernisse und wo müssen wir mit jedem einzelnen Objekt hin?

Röhrs: Wir wollen im Wesentlichen unseren Bestand nach vorn bringen. Dort, wo dies technisch gelöst werden kann, heißt es: umsetzen. Wenn Investitionen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit nicht für lohnend erachtet werden, kann es natürlich auch zu Verkäufen kommen.

Lässt sich absehen, wie groß dieser Anteil sein wird?

Röhrs: Die Vorstellung, Objekte ohne ausreichendes Nachhaltigkeitspotenzial einfach zu verkaufen und dafür energetisch perfekte Gebäude zu erwerben, ist unrealistisch. Es wäre auch nicht sinnvoll. Wenn wir eine Immobilie verkaufen, nur um unser Portfolio von ihr zu befreien, ist der Umwelt nicht geholfen. Nehmen Sie ein Hotel in einer attraktiven Lage. Oder ein Shoppingcenter mit vielen Stammkunden. Diese Objekte verlieren nicht allein deshalb ihre Berechtigung, weil sie neue Vorgaben noch nicht erfüllen. Deshalb müssen wir technisch unproblematische Maßnahmen umsetzen und da, wo es nicht möglich ist, uns die Frage stellen: Wie sehr belastet die Immobilie das Portfolio? Vielleicht geht eine Modernisierung heute nicht, aber in fünf Jahren.

von Mallinckrodt: Die Strategie ist richtig, sich nicht auf den Neubau zu verlassen. Nachhaltige neue Gebäude gibt es eigentlich nicht. Weil man immer den Lebenszyklus einer Immobilie betrachten muss und die CO2-Belastung durch ihre Herstellung.

Nachhaltigkeitsinvestitionen tragen zur Werthaltigkeit einer Immobilie und zur langfristigen Wettbewerbsfähigkeit bei.

Wie funktioniert die Zusammenarbeit zwischen Fondsmanagern und Nachhaltigkeitsexperten?

Röhrs: Es ist eine kontinuierliche Abwägung zwischen den Empfehlungen der Nachhaltigkeitseinheit und den Möglichkeiten der Umsetzung in den einzelnen Objekten. Die Kosten sind nicht der eigentliche Engpass, denn wir wissen, die Strategie ist alternativlos. Unsere Aufgabe im Fondsmanagement ist es, die Maßnahmen auf den Weg zu bringen und mit dem Asset Management einen Fahrplan zu vereinbaren.

Welche Rolle spielen die Nutzer und ihr Verhalten?

Röhrs: Die Transformation kann nur gemeinsam gelingen. Die Nutzer holen wir am besten mit guten Argumenten ins Boot. Sensorik hilft uns, Einsparmöglichkeiten schwarz auf weiß offenzulegen, etwa wenn sich am Wasserverbrauch zeigen lässt, dass eine Etage am Wochenende nie genutzt wird. Diese Transparenz ist nicht jedem Mieter angenehm. Nachhaltigkeit muss man wollen. Wir glauben aber, dass immer mehr Mieter sie wollen werden. 

von Mallinckrodt: Hier setzt die Regulatorik einen wichtigen Impuls: Ab Ende 2024 müssen auch Unternehmen ihre CO2-Emissionen offenlegen. Das hilft vielleicht auch, endlich Einblicke in die Verbräuche unserer Mieter zu bekommen. Nur so können wir gemeinsam mit den Nutzern auch die notwendige Transformation der Objekte erreichen.

Honorieren die Anleger Nachhaltigkeitsstrategien?

Röhrs: Der Anteil der Anleger, denen die Nachhaltigkeit ihrer Kapitalanlage wichtig ist, steigt merklich. Eine erkennbare Nachhaltigkeitsstrategie kann daher durchaus zu höheren Absätzen führen. Genauso wichtig wie die Überzeugung neuer Kunden ist mir aber, unseren Bestandsanlegern, die den Fonds nicht unter der Prämisse gezeichnet haben, sehr transparent aufzuzeigen, wie wir den Transformationsprozess behutsam und doch konsequent gestalten. 

von Mallinckrodt: Wir brauchen das Verständnis der Kunden, dass wir einen Weg beschreiten, der kurzfristig Rendite kostet, aber langfristig Rendite sichert und Zukunftssicherheit für die Kapital­anlage bedeutet. Die Verantwortung liegt bei uns selber. Wir haben es selber in der Hand, die große Zukunftsaufgabe mit den richtigen Maßnahmen zu lösen. 

Interview von Christine Mattauch und Fabian Hellbusch