In ganz Europa hatten die Supermärkte weiter geöffnet, während alle anderen Geschäfte schließen mussten. Auch das Onlinegeschäft mit Lebensmitteln lief sensationell. Sie sind also in zweierlei Hinsicht die Krisengewinner“, so Colin Campbell, CEO von Pradera, einem Spezialisten für europäische Einzelhandelsimmobilien. Aufgrund der SLB-Aktivitäten und des gesteigerten Investoreninteresses stieg das Transaktionsvolumen bei europäischen Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels in 2020 um 43 Prozent auf 6,7 Milliarden Euro. Damit entfielen 22 Prozent der gesamten Kapitalströme in Einzelhandelsimmobilien auf diesen Bereich. Gegenüber 2016/17 hat sich das Volumen somit fast verdreifacht. Beim Einzelhandelsimmobilienmarkt insgesamt ging das Investitionsvolumen im selben Zeitraum hingegen um 21 Prozent zurück, wie eine Studie von JLL und Union Investment zeigt.

Zuletzt gab es nach der weltweiten Finanzkrise 2008 eine Häufung von Sale-and-lease-back-Deals, als zahlreiche Einzelhändler auf diesem Wege eine Rekapitalisierung anstrebten. Dieser Trend scheint aktuell wieder aufzuleben. Der Pradera-Chef erklärt: „Während die erste Welle der SLB-Deals vor zehn Jahren noch von Private-Equity-Investoren dominiert wurde, agieren jetzt verstärkt institutionelle Anleger. In den letzten Jahren haben Infrastrukturprojekte als Assetklasse an Bedeutung gewonnen. Interessant ist für institutionelle Anleger hierbei die Möglichkeit, von langfristig inflationsgebundenen Erlösen wie etwa Mautgebühren zu profitieren. Supermarkt-Immobilien kommen dieser klassischen, ertragsstarken Anlageklasse wohl am nächsten. Sie sind ideale Werte für ein institutionelles Portfolio.“ Die größten Märkte sind Deutschland und UK, diese seien aber auch ziemlich teuer, so Campbell weiter. „In Südeuropa, vor allem in Italien und Spanien, findet man bessere Chancen. Das Angebot ist nicht grenzenlos und der Wettbewerb am Markt verschärft sich. Trotzdem ist der Zeitpunkt für SLB-Deals recht günstig.“

Supermarkt-Werte ideal geeignet für ein institutionelles Portfolio

Campbell nennt als Beispiel sechs nordspanische Hypermärkte mit Mietvertragslaufzeiten von 21 Jahren, die Pradera Ende 2020 für annähernd 130 Millionen Euro im SLB-Verfahren für die Nordrheinische Ärzteversorgung erworben hat. „Das sind außerhalb von UK die längsten Mietverträge. Das Bild ist aber in Europa uneinheitlich. So sind in Ländern wie Frankreich die Mietvertragslaufzeiten meist deutlich kürzer und damit weniger attraktiv“, so Campbell.

Gefördert wurde der SLB-Boom 2020 durch solide Bewertungen der Immobilien, da infolge der Lockdown-Maßnahmen die Konsumausgaben von zyklischen Gütern und der Gastronomie auf Artikel des täglichen Bedarfs umgelenkt wurden. Die vermehrte Vorratsbildung sowie die Schließung der Gastronomie haben Europas umsatzstärkstem Einzelhandelssektor einen enormen Aufwind beschert.

In den letzten 20 Jahren verzeichnet der Lebensmittelbereich in den meisten europäischen Märkten größere Wachstumsraten als etwa der Bereich Mode. Gleichwohl haben Supermärkte weiterhin mit knappen Margen zu kämpfen. Zusätzliches Personal, das die Regale auffüllt, und aufwendige Infektionsschutzmaßnahmen sind für die Händler ein erheblicher Kostenfaktor.

Darüber hinaus musste in den Ausbau von Online-Vertriebskanälen und in entsprechende Click-and-Collect-Servicestellen investiert werden. In Sachen Online- und Omnichannelhandel blieb die Lebensmittelbranche bisher hinter den anderen Bereichen des Einzelhandels zurück. Covid-19 hat die Online-Entwicklung nun beschleunigt.

Supermarktketten profitieren von der höheren Frequentierung während der Pandemie. Sie werden aber auf ihre Gewinnspannen achten müssen, wenn die Wachstumsraten nach der Krise wieder nachlassen, wie auch in dem Bericht von JLL / Union Investment zu lesen ist. Der durch den Aufstieg der Discounter und kleinerer innerstädtischer Lebensmittelmärkte hervorgerufene Strukturwandel erhöht den wirtschaftlichen Druck in der Branche. Daher ist in den nächsten Jahren mit einer weiteren Konsolidierung des europäischen Lebensmitteleinzelhandels zu rechnen. „Seit jeher liegt der Löwenanteil der Supermarkt-Immobilien in der Hand heimischer Investoren“, erklärt Tjard Martinus, Leiter Retail Research EMEA bei JLL. „Diese Investoren kennen den Markt in- und auswendig und haben in der Regel die erforderliche Stärke. Weil sie sich generell langfristig engagieren, sind sie auch mit den Möglichkeiten der Drittverwendung als Wohnimmobilien oder als Logistikzentren der letzten Meile bestens vertraut.“

In den nächsten Jahren wird erhöhtes Investitionsvolumen erwartet

In der EU (27 Länder) entfallen auf den Lebensmittelbereich zwar 37 Prozent der gesamten Einzelhandelsausgaben, aber nur 10 Prozent des Volumens der entsprechenden Immobilieninvestitionen, nach Angaben von Eurostat. Demnach besteht eine Unterallokation bei Objekten mit hohem Lebensmittelanteil. „Das wird sich in den kommenden Jahren ändern“, prognostiziert Tjard Martinus.

„Für ausländische Investoren gibt es jetzt ein Zeitfenster für den Zugriff auf Core-Produkte und für ein schnelles Wachstum, zum Beispiel mittels SLB. In einigen Märkten Europas zieht es der Lebensmittelhandel vor, Flächen zu mieten, anstatt sie zu kaufen. Eine Marktkonsolidierung könnte deshalb zu einer Veräußerung der Immobilienportfolios von übernommenen Unternehmen führen. Auch spezialisierte Anleger, die zurzeit ihre Value-add-Portfolios optimieren, dürften hochwertige Bestände zum Verkauf bieten. In den nächsten Jahren erwarten wir vor allem in Deutschland und UK ein erhöhtes Investitionsvolumen. Diese beiden Märkte bieten die besten Wachstumschancen“, so Tjard Martinus.

Der dringende Bedarf an zusätzlichen Finanzmitteln trifft also mit einem neuen Anlegerinteresse an der Assetklasse Supermarkt-Immobilien zusammen. Hochwertige Immobilienbestände können der Portfoliodiversifizierung dienen, wie der Experte meint. „Der Lebensmittelhandel ist ein Massengeschäft mit niedrigen Margen. Aber aufgrund seiner Widerstandskraft wird er in unsicheren Zeiten, wie jetzt während der Pandemie, für Anleger interessant.“

Hohe Kosten und lange Lieferzeiten im Onlinegeschäft schützen den stationären Lebensmittelhandel

Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln ist seit Ausbruch der Covid-19-Pandemie in die Höhe geschnellt, wenn auch von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau aus. Die Hemmnisse für eine Marktdurchdringung des Onlinehandels bleiben aber weiter bestehen, was dem stationären Handel letztendlich einen gewissen Schutz bietet. So die Einschätzung von Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment (siehe Foto). „Auf Dauer werden einige Kunden ihre Lebensmittel häufiger im Onlinehandel kaufen, wenn sie während der Pandemie damit gute Erfahrungen gemacht haben. Doch der Onlinehandel mit leicht verderblichen Waren ist aufgrund der komplexen Lieferketten und der speziellen Anforderungen an die Lagerung deutlich teurer. Viele Verbraucher sind schlichtweg nicht bereit, mehr Geld für den Transport auszugeben. Andere zweifeln an der Frische und Qualität der im Internet angebotenen Waren“, erklärt sie. Der Lebensmittelhandel ist in Europa der größte Sektor des Einzelhandels. 2019 erzielte er einen Umsatz von circa 2 Billionen Euro, aber im Onlinebereich bleibt er deutlich hinter den anderen Sektoren zurück. So lag der Online-Anteil im Lebensmittelhandel in Deutschland bei nur 1,4 Prozent im Jahr 2019.

Im Non-Food-Bereich betrug er dagegen 15,8 Prozent, in der Unterhaltungselektronik 33 Prozent und im Modehandel 30 Prozent, wie aus den jüngsten Daten des HDE Online Monitor hervorgeht. Im stationären Modehandel werden rückläufige Umsätze verzeichnet und der Konsolidierungsprozess nimmt im Zuge der Pandemie an Fahrt auf. Lebensmittelhändler befinden sich dagegen immer noch auf Wachstumskurs, und viele planen, den stationären Handel weiter auszubauen. Prognosen zufolge wird die Branche in den kommenden Jahren ein stabiles Wachstum verzeichnen. So rechnet etwa der Analyst Oxford Economics für den Zeitraum 2022 bis 2026 mit einem jährlichen Plus bei den EU-27-Ländern von 1,2 Prozent.  Supermärkte sind dank ihres Wachstumspotenzials und ihrer hohen Frequentierung im Portfolio von Union Investment häufige Ankermieter, wie Waldburg bestätigt. „Lebensmittelketten haben generell ein gutes Bonitätsrating, arbeiten mit langfristigen Mietverträgen und ermöglichen stabile Mieteinnahmen. Wie viel die Verbraucher für Lebensmittel ausgeben, hängt vom verfügbaren Haushaltseinkommen ab. Doch die Lebensmittelbranche hat sich während der Covid-19-Pandemie als krisenfest erwiesen.“

Von Judi Seebus