Herr Dr. Bütter, wie würden Sie die ersten knapp 180 Tage seit Ihrem Einstieg bei Union Investment beschreiben?

Bestätigung pur. Vielfach überrascht, dass das Bild, das ich mir von Union Investment aus der Ferne gemacht habe, sehr nah an das heranreicht, wie ich das Unternehmen jetzt hautnah erlebe. Mit meinem Einstieg in einer Zeit, als sich der zweite Lockdown in Deutschland am Horizont ankündigte, und der Neuaufstellung in der Geschäftsführung waren und sind natürlich auch eine Reihe von Erwartungen und Veränderungen verknüpft. Mit einem gut eingespielten und auf allen Ebenen leistungsstarken Team jetzt die nächste Entwicklungsstufe zu gehen, kann für einen Immobilienmenschen wie mich kaum spannender sein. 

Welche erste Bilanz ziehen Sie nach dem Corona-Jahr 2020?

Das exzellente Gesamtergebnis der Gruppe, zu dem wir auf der Immobilienseite einen wichtigen Beitrag geleistet haben, ist auch für mich beeindruckend. Das Haus ist enorm stabil und trotz aller Widrigkeiten bisher sehr gut durch die Krise gekommen. Hinter der erfreulichen Bilanz des Jahres 2020 stehen diverse Faktoren – unser starker Vertrieb, das Vertrauen unserer Kunden und Stakeholder, robuste Mieter und vor allem der besondere Einsatz unserer Mitarbeitenden. Die Situation bedingt noch einmal mehr Managemententscheidungen als in normalen Zeiten. Wichtige Weichen wurden vor allem in Risikomanagement und Personalmanagement gestellt – mit der klugen und weitsichtigen Entscheidung, anstatt in den Krisenmodus zu gehen, weiter in die Personalstruktur zu investieren.

Der Krise also Verlässlichkeit entgegenstellen?

In der Tat. Wir wissen, wie schwierig es in der Immobilienwirtschaft ist, gutes Personal zu gewinnen. Gerade wenn die Märkte wieder anziehen. Wir sind keine Schönwettersegler. Unser starkes Commitment nach innen hat uns in diesem Ausnahmejahr ein zusätzliches Momentum verliehen. Und der Sturm ist noch nicht vorbei. Wir brauchen alle Hände an Deck.

Sicher auch für das deutliche Wachstum, das Sie anpeilen.

Das Vertrauen in die nachhaltige Ertragsstärke von Immobilien ist ungebrochen. Aus gutem Grund: Unser exzellentes Portfolio hat diesen gewaltigen Stresstest bisher mit nur kleinen Kratzern bestanden. Das rechtfertigt das Vertrauen, das auch nach vorne der Leistungsstärke und dem vorausschauenden Management auf allen Ebenen entgegengebracht wird. Dieses Vertrauen brauchen wir, um das starke Momentum weiter auf unserer Seite zu halten und für unsere Anleger zu nutzen. 

Auf welche Ziele richten Sie als CEO den Immobilienbereich konkret aus?

Mit dem Offenen Immobilienfonds als Publikums- und Spezialfonds und den individuellen Lösungen für unsere institutionellen Kunden verfügt Union Investment über ein zukunftssicheres Geschäftsmodell. Das Kapital für signifikantes Wachstum ist abrufbar. Mit dieser Gewissheit im Rücken trauen wir uns zu, in den kommenden sechs Jahren das verwaltete Immobilienvermögen auf rund 72 Milliarden Euro zu verdoppeln. Das bedeutet Wachstum sowohl in den Bestandsfonds als auch im Service-KVG-Geschäft und durch neue institutionelle Immobilienlösungen für internationale Großkunden. Die Planung ist realistisch, jedoch auch an einige Voraussetzungen geknüpft. 

Sie meinen die Normalisierung der Märkte?

Nicht nur. Unsere Investment-Teams werden die Schlagzahl bei den Transaktionen deutlich erhöhen. Sowohl in Europa als auch in Übersee. Ziel sind mittelfristig rund 130 Deals pro Jahr. Dafür muss natürlich eine gewisse Normalisierung im grenzüberschreitenden Reiseverkehr stattfinden. Eine weitere wesentliche Bedingung ist die adäquate personelle Ausstattung, speziell im Investment Management und Asset Management, aber auch in den Support-Bereichen. 

Die Zeichen stehen also auf Stellenwachstum?

Ja. Wir suchen in Hamburg und Frankfurt im ersten Schritt 25 neue Mitarbeitende. Ein starkes Schwungrad, mit dem wir kurzfristig die Chancen am Markt nutzen können. Ich freue mich sehr darüber, dass für unseren ehrgeizigen Wachstumscase auch diverse Traineestellen hinzukommen werden.

Antizyklisch Investieren – ist das die Formel für die Covid-19-Krise?

Unser Ziel ist, Union Investment zu einem Key Player in Europa zu machen und auch global eine starke Position aufzubauen. Wir schauen uns die mittel- und langfristigen Wachstumspotenziale sehr genau an. Wo muss die Organisation auf Touren kommen, wo neu denken und wo Themen beiseitelegen? Als Treuhänder für unsere Anleger sind wir maximal kostenbewusst. Die Maßgabe ist, profitabel zu wachsen. Das bedeutet zugleich höhere Effizienz in den Prozessen, wo uns auch digitale Lösungen helfen werden. 

Ziehen die Wachstumsziele einen Wechsel in der Investmentstrategie nach sich?

Wachstum ist kein Selbstzweck, wir verfolgen unsere Wachstumsziele nicht um jeden Preis. Die Qualität und nachhaltige Ertragsstärke der Immobilie bleibt unser Maßstab, bei jeder einzelnen Transaktion. Ich sehe daher auch keinen grundsätzlichen Shift unserer Investmentstrategie. Union Investment steht für eine verlässliche Core-Orientierung. Wir werden jedoch unser Chance-Risiko-Profil maßvoll im Bereich Manage to Core erweitern. Parallel hierzu werden wir unser Portfolio noch breiter aufstellen. Auch mit Blick auf zusätzliche Renditepotenziale, zugleich aber auch, um gestiegene Volatilitäten abzufedern und die Resilienz des Portfolios in einem hochdynamischen Marktumfeld weiter zu stärken.

Hierzu gehören neben der Rückkehr in die Überseemärkte auch neue Marktsegmente in Europa.

Vollkommen richtig. Wir planen insbesondere verstärkt in die Nutzungsart Wohnen zu investieren, und zwar außerhalb des deutschsprachigen Raums. Erste Pflöcke haben wir bereits in Amsterdam eingeschlagen. In Helsinki und Dublin befinden sich die Teams von Martin Brühl in aussichtsreichen Verhandlungen. In den USA wollen wir uns mit unserer Repräsentanz vor Ort das sehr resiliente Multifamily-Segment erschließen. Für das Asset Management erarbeiten wir mit externen Property Managern in den neuen Märkten entsprechende Lösungen. Auch die Optimierung unserer IT-Schnittstellen drängt sich hier als eines der Themen in unserem laufenden Strategieprojekt auf. 

Verschiebt sich der Fokus etwas weg von der Büroimmobilie?

Über die gestiegene Bedeutung von Homeoffice wurde viel diskutiert. Wir sind fest davon überzeugt, dass hochwertige Büroflächen in guten Lagen nachgefragt bleiben. Sie bleiben daher eine feste Säule unserer Core-orientierten Anlagestrategie. Nicht für jedes Unternehmen wird Homeoffice zukünftig eine dominante Rolle spielen. Der Trend zeigt in Richtung hybrider Arbeitsplatz-Ökosysteme mit dem klassischen Büroarbeitsplatz als Ankerfläche für unabdingbare Präsenzfunktionen, die Markenidentität und nicht zuletzt als Talentmagnet.

Welche weiteren Schwerpunkte sind 2021 zu erwarten?

Wir werden in allen Nutzungsarten Forward Fundings – eine unserer Spezialdisziplinen – weiter forcieren. Auch beim Erwerb von Multi-Use-Objekten, Quartieren beziehungsweise Campus-Objekten wollen wir im Ankauf weiter zulegen.

Union Investment gehörte im letzten Jahr eindeutig zu den Net Buyern. Bleibt das so im Wachstumscase?

4,1 Milliarden Euro – das ist ein Ankaufsvolumen, das im Pandemiejahr 2020 hohe Anerkennung auch unseres Vertriebs erhalten hat. Dem haben sich die Verkaufsaktivitäten etwas unterordnen müssen. Das ist aber nur eine Momentaufnahme, Die Bereinigung unseres Portfolios um nicht strategische Assets ist eine permanente Aufgabe mit dem Ziel der kontinuierlichen Verjüngung des Portfolios. Den strategischen Rahmen für unser Verkaufsprogramm setzt insbesondere unser „Manage to Green“-Programm. Objekte beispielsweise, bei denen der Aufwand zu hoch ist, um sie klimaneutral zu entwickeln, wollen wir rechtzeitig verkaufen. In Zahlen: Pro Jahr wollen wir Desinvestments von etwa 3 Prozent unseres Immobilienvermögens realisieren. 

Wir erleben geschlossene Grenzen, Einreisebeschränkungen und Flugverbote. Wird der direkte, lokale Marktzugang wichtiger?

 Mit guten und verlässlichen Netzwerken sind Cross-Border-Transaktionen auch in Ausnahmephasen ohne feste Einheiten „on the ground“ möglich. Die lokale Präsenz in den Volumenmärkten ist jedoch ein Wettbewerbsfaktor mit steigender Bedeutung, gerade um Off-Market-Chancen zu generieren. Nach dem Vorbild unserer Niederlassungen in Paris und Singapur werden wir daher Schritt für Schritt lokale Hubs in den Zielmärkten mit kritischer Masse einrichten, zunächst in London, Amsterdam und Stockholm. Verbunden mit neuen spannenden Karriereperspektiven für das gesamte Team, zunächst im Investment Management als Speerspitze zur Marktbearbeitung, später natürlich auch im Asset Management.

Stichwort Asset Management. Welche Anforderungen stellen sich im Bestand aktuell?

Das Programm, das unsere fünf Asset-Management-Einheiten seit mehr als einem Jahr „on top“ zu absolvieren haben, ist bemerkenswert. Zusammen mit unseren Mietern entstehen quasi rund um die Uhr neue Lösungsansätze, wie der Weg durch die und aus der Krise gemeinsam gemeistert werden kann. Es gibt Insolvenzen, einige davon unverschuldet. In Summe sind unsere Nutzer jedoch bisher gut bis sehr gut durch das Corona-Jahr gekommen. Die vorzeitige Verlängerung von Mietverträgen, wie jetzt beim Radisson Blu im Berliner DomAquarée, zeigt, dass die gegenwärtige Situation von Unternehmen vielfach genutzt wird, um sich gute Standorte für die Zukunft zu sichern. Diesen Weg gehen wir gerne mit.

Befinden sich Hotels weiter auf der Bestellliste der Fondsmanager?

Die Belegungsraten und Umsätze der Hotels, die ja weitestgehend unverschuldet in wirtschaftliche Existenznöte geraten sind, bleiben in den nächsten zwei bis drei Jahren unter Druck. Insgesamt verfügen jedoch die Hotels in unseren Portfolios über sehr nachhaltige und effiziente Geschäftsmodelle. Und vor allem über gute Standorte, sodass die Perspektiven für eine Erholung gegeben sind. Wir glauben an diesen Erholungspfad und wollen auch weiterhin selektiv in Hotels investieren. Hier sind wir „antizyklisch“ unterwegs.

Wie ist Ihr Blick auf die Handelsimmobilie?

Der Handel steht vor einer gewaltigen Transformation. Darin können gleichwohl Chancen für die Neubelebung der Innenstädte als auch für uns als Investor liegen. Durch die Umnutzung von nicht mehr benötigten Handelsflächen entstehen neue Konzepte, die Handel mit temporärem Wohnen, Hotels oder Logistik verknüpfen. Ein spannender Entwicklungsschritt, den wir sehr genau verfolgen werden.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Bütter!