Dieses Szenario soll Mainstream werden. Die Wohnungsnot in Deutschland treibt die Immobilienentwicklung in diese neue Richtung. Hotels passen perfekt hinein, weil sie sich schon seit Jahren wandeln: weg von den steifen klassischen Hotels zu peppigen Lifestyle-Konzepten, smarten Limited-Service-Hotels, szenigen Pop-up-Flächen und kommunikativen Serviced-Apartment- und Coliving-/Coworking-Einheiten.

„Mit den neuen Konzepten in einem gemischten Areal zieht eine Dynamik des Mindsets, des moderierten Wohnens ein, welche den Trend zu neuen Zielgruppen im Segment weiter befördern dürfte“, resümiert Anett Gregorius, Gründerin und Inhaberin der Berliner Beratungsgesellschaft Apartmentservice. „Mixed-Use-Projekte haben sich sogar zu einem Treiber des Serviced-Apartment-Wachstums entwickelt“, weiß die Branchenexpertin aus eigenen umfassenden Marktstudien.

Mixed-Use-Projekte haben sich sogar zu einem Treiber des Serviced-Apartment-Wachstums entwickelt.

„Mixed Use in der Co-Create-City ist der bauliche Ausdruck globaler Megatrends“, formulierte es Amandus Samsøe Sattler vom Münchner Architekturbüro Allmann Sattler Wappner in einer Diskussion auf der Immobilienmesse Expo Real. „Es verschmelzen nicht nur Arbeit und Freizeit, sondern auch die Zeiten und Orte, wo diese stattfinden.“ Das aber verlangt einen Community Manager: Er muss alle Einzelanbieter zu einer „Mixed-Use-Marke“ zusammenführen. Das ist das große Ziel, das mithilfe der Digitalisierung umgesetzt werden soll. Für den Investor/Entwickler besteht Mixed Use zunächst aus einem nackten Flächenlayout und Fragen an die Architekten, welche Nutzungen gemeinsam oder einzeln erschlossen werden müssen, wie die Zuwegung aussehen und wie man trotz Nähe, so Architekt Sattler, die „Formen der Distanz organisieren“ muss: Ruhiges Wohnen darf nicht durch Gastronomie oder Handel mit starkem Publikumsverkehr beeinträchtigt werden.

Reiner Nittka, Vorstand von Deutschlands größtem Hotelprojektentwickler GBI in Berlin, spricht aus Erfahrung: „Der Brandüberschlag, Anlieferungszonen und Parkierung fordern die Planer häufig heraus. Interessant: Alles wird multipolarer, wir bewegen uns weg von der reinen Beherbergung hin zu sozialer Infrastruktur.“ Architekt Sattler ermuntert die Investoren und Entwickler auch dazu, etwas zu riskieren und sich von alten Typologien zu lösen. „Uns treibt die Kunst des Kollektivs, und dazu gehört das Lokale: Man kann auch Bestandsobjekte in Mixed Use bewahren und ihre Historie neu interpretieren.“ Michael Hartung, Geschäftsführer und Development Director von Premier Inn Investments, der Immobiliengesellschaft hinter der britischen Economy-Hotelgruppe, stellt fest: „Es gibt deutlich mehr Offenheit für solche Developments, vor allem auf der Retail-Seite.“

Urbaner Mikrokosmos

GBI hat in den vergangenen Jahren die drei Assetklassen Wohnen, Büro, Hotel in unterschiedlichen Formationen gemischt und gelernt. Erst kombinierte der Entwickler nur Hotels miteinander, dann setzte er Studentenwohnheime dazu, später eine Kita, danach paarte er klassische Hotels mit Longstay-Hotels. Auf Wunsch der Stadt Düsseldorf integrierte GBI auch direkt Restaurants in die Entwicklung von drei Hotels am Hauptbahnhof. „Es gibt immer weiter gehende Anforderungen von Städten“, sagt GBI-Vorstand Nittka. In Hamburgs Münzviertel beispielsweise waren Mikroapartments, Azubi-Wohnungen, normale Wohnungen und geförderte Wohnungen gefragt. „Oder Hamburg wünscht bei einer Ausschreibung ein Hotelkonzept, das es bisher in der Hansestadt nicht gibt. Es soll mit Coworking und Coliving kombiniert werden.“ Entscheidend für den funktionierenden Mikrokosmos ist natürlich der richtige Hotelmix. „Es muss ein Mehrwert entstehen“, so Nittka. Kategorien und vor allem das Verhältnis von Kurz- und Langzeit-Aufenthalt zueinander müssen stimmen. Ein Patentrezept gäbe es nicht.

Es sollte laut Nittka jedenfalls immer ein Vier-Sterne-Superior-Hotel dabei sein, weil dieses die Basis für die Refinanzierung der Grundstückspreise ist. Ist das Grundstück sehr teuer, werden ein Vier-Sterne-Hotel und ein Vier-Sterne-Longstay-Haus favorisiert, das mit einem Midscale-/Economy-Produkt ergänzt wird. Short und Long Stay lassen sich idealerweise mit studentischem Wohnen mischen, vor allem wenn Politiker meinen, es sollte nicht zu viele Hotels in einem Quartier geben, fügt der GBI-Vorstand hinzu. Grundsätzlich müssten die meisten Mixed-Use-Quartiere quersubventioniert werden, vor allem wenn Büros und Hotels eingeplant sind.

Mixed Use entwickelt sich für die jungen Ruby Hotels ebenfalls zum heißen Thema – vor allem seit der 25-prozentigen Beteiligung des Family Office von Alexander Otto (Otto Group) Mitte November 2019. Die Synergien liegen auf der Hand: Denn Ruby setzte von Anfang an auf kosteneffiziente, modular einzurichtende Hotels mit Limited Service – das Motto lautet Lean Luxury. Die Gruppe experimentierte als erster Lifestyle-Newcomer mit Coworking am oder nahe dem Hotel.

Beim Mix der Assetklassen und Nutzungsarten gibt es immer weiter gehende Anforderungen von Städten.

Prototypen im Lifestyle-Segment

Im jüngst eröffneten Ruby Leni Hotel Düsseldorf experimentiert CEO Michael Struck weiter: Erstmals hat er „Residence Rooms“ eingeführt – größere Zimmer für Langzeitgäste, aber ohne Kitchenette. Dafür gibt’s die „Resident’s Kitchen“ auf der Etage, wo man sich kleinere Gerichte selbst zubereiten kann. Rubys Strategie ist es, Ex-Retailflächen umzuwidmen und sie dreifach zu nutzen: als Hotel-, als Extended-Stay-/Coliving- und Coworking-Anbieter. „Das befruchtet sich auf der Flächen- und Kostenseite gegenseitig“, sagt Struck. Auf der Kundenseite beleben Langzeitgäste und Coworker vor allem die F&B-Outlets im Hotel, das damit bunter wird und attraktiver für Leute aus der Nachbarschaft. Kostenreduzierungen erreicht Ruby hinter den Kulissen: Als Betreiber für alle drei Hospitality-Typen braucht man nur noch ein Team; dieses steuert das Backoffice genauso wie Housekeeping oder F&B. Das spart auf Anhieb Personalkosten. So könne ein Betreiber durch mehrere Nutzungsarten letztlich auch höhere Mieten zahlen, lockt Struck Investoren.

Es gibt deutlich mehr Offenheit für solche Developments, vor allem auf der Retail-Seite.

Mixed Use belebt urbane Quartiere

„Mixed-Use-Projektentwicklungen dauern deutlich länger“, weiß GBI aus eigener Erfahrung – wegen der schwierigeren Abstimmung mit der Politik, des Bebauungsplan-Verfahrens und städtebaulicher Wettbewerbe. Bis zur Baugenehmigung können drei bis vier Jahre vergehen. Generell aber baut GBI Areale so, dass jede Immobilie einzeln abtrennbar und einzeln zu verkaufen ist. „Gute Erlebnisse durch gute Räume“, lenkt Architekt Sattler wieder den Blick auf die soziale Komponente des Mixed-Use-Quartiers. Er bewertet die Ästhetik des Raums und das menschliche Miteinander höher als Interaktionen über eine Quartiers-App.

Stimmen Raum und Konzept wie bei den noblen Felix Suiten im Lebendigen Haus in Leipzig, dann generiert das auch Traffic: Mehr als 4.000 Menschen bewegen sich täglich durch das 70.000 Quadratmeter große Gebäude am Augustusplatz, ein Umnutzungsprojekt der Unternehmensgruppe Denkmalneu. Von der Lage, fünf Laufminuten vom Bahnhof entfernt und genau gegenüber der Oper und der Universität, profitieren auch die mehr als 20 Mieter. „Vier bis fünf Ankermieter reichen für ein klares Konzept aus“, sagt Thomas Scherer, Geschäftsführer des Betreibers Denkmalneu-Gruppe, „der Rest findet sich zusammen.“ Zugpferde in diesem Mix aus Apartments, Läden, Büros, Tagungsflächen, Fitnesscenter und Restaurants sind vor allem das unkonventionelle Serviced-Apartment-Haus Felix Suiten, die Coworking Offices und das dritte Motel One in Leipzig.

Die Stadt Leipzig war von Anfang an involviert und allem gegenüber aufgeschlossen. Hinter dem 140 Millionen Euro teuren Großprojekt steht neben der Denkmalneu-Gruppe für die Felix Suiten weiterhin die Familie des SAP-Gründers Hasso Plattner. Leipzig sei ein Erfolgsmodell, sagt Scherer. Deshalb werde es drei Mixed-Use-„Klone“ bald in Wien, Berlin und Bremen geben. Mit der „Community App“ zur digitalen Vernetzung hat er es noch nicht so eilig. „Das ist alles im Anfangsstadium. Bei uns kann jeder mitmachen, aber niemand muss.“

Von Maria Pütz-Willems