Das ehrgeizige EU-Ziel, den Gebäude- und Bausektor CO2-neutral zu machen – formuliert im Rahmen des Pariser Klimaabkommens –, setzt die Branche unter Druck. Bis 2050 ist eine Generation von Gebäuden mit einer Nettoenergiebilanz von nahezu null zu entwickeln. Unterdessen ist die Nachfrage nach Wohnraum in Europas großen Städten auf ein Rekordniveau gewachsen. Millionen Young Professionals und Studenten suchen verzweifelt nach erschwinglichem Wohnraum, während die Preise für Immobilien in urbanen Lagen im Verhältnis zum Durchschnittseinkommen neue Höchststände erreichen und die Mieten in den populärsten Destinationen unerbittlich steigen.

Die gute Nachricht ist, dass sich die Interessen einander annähern: die der Baubranche, die Interessen institutioneller Immobilieninvestoren und diejenigen von jungen Menschen mit dem Wunsch, nachhaltig zu leben. Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften und private Vermögensverwalter suchen zunehmend nach Immobilieninvestments, die die Zukunftssicherheits- und ESG-Credentials ihrer Portfolios aufwerten können, während sie gleichzeitig die neuen EU-Vorschriften erfüllen und Investmenterträge absichern wollen. Die im Jahr 2019 angekündigten Vorschriften verlangen, dass Assetmanager und Anbieter von Finanzprodukten ab 2021 die Umwelt- und sozialen Risiken in ihren Investments offenlegen.

„Bei ihrem Ziel, energiepositives Bauen zur Realität werden zu lassen, können Regierungen auf die Unterstützung von Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften bauen; diese stehen für die Finanzierung der Revolution im Bereich der Energieerzeugung bereit und erfüllen damit zugleich ihre nachhaltigen Investmentziele“, sagt Xavier Jongen, Geschäftsführer der in Berlin ansässigen Firma Catella Residential Investment Management (CRIM). „Die neueste Gebäudetechnologie hat das Potenzial für enorme Einsparungen beim künftigen CO2-Ausstoß. Wir sollten uns dem Bau energiepositiver Leuchttürme zuwenden und uns von traditionellen energiezehrenden Entwicklungen verabschieden.“

Der Mangel an Wohnimmobilien wird angefeuert durch die starken demografischen Trends wie Urbanisierung, die Migration in Großstädte und die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten. Diese sozialen Megatrends stellen Stadtplaner vor große Herausforderungen, gerade auch, weil als Kehrseite dieser Entwicklungen in peripheren Wirtschaftsregionen die Bevölkerung schrumpft.

Das Researchteam von Catella geht davon aus, dass der Mangel an Wohnimmobilien über alle großen europäischen Märkte gerechnet die enorme Zahl von 970.000 Einheiten pro Jahr ausmacht – was in anderen Worten bedeutet, alle vier Jahre eine Stadt der Größe Londons zu bauen.

Strengere Lebenszyklus-Vorschriften

Bis heute hat man sich beim Bau nachhaltiger Wohngebäude in Europa auf Ressourceneffizienz und vom Gebäude ausgestoßene Emissionen konzentriert. Projektentwickler werden nun den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes berücksichtigen müssen – von der Gewinnung über die Herstellung des Rohmaterials bis hin zum Abriss. Der Europäischen Kommission zufolge sind den Gebäuden Europas nach dieser breiter gefassten Definition etwa die Hälfte allen EU-Energieverbrauchs, die Hälfte aller EU-Rohmaterialgewinnung, ein Drittel aller EU-Wassernutzung und 40 Prozent aller EU-Treibhausgasemissionen zuzurechnen. Gebäude sind auch deswegen ein bedeutender Teil des EU-Aktionsplans für die Kreislaufwirtschaft mit der Vorstellung einer Null-Emissions-Wirtschaft bis 2050.

Die Berücksichtigung des kompletten Lebenszyklus, was für das Erreichen der Ziele für 2050 erforderlich ist, setzt voraus, dass eine breite Palette an Leistungskriterien formuliert und gemessen wird, die den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden abdeckt – mit Zählermessungen für Einzelhaushalte und dem Einsatz vollständig neuer Technologien.

Partnerschaften für nachhaltigere Lösungen

Um den Bau von Wohnimmobilien zu erweitern und zugleich die immer strenger werdenden Umweltvorschriften erfüllen zu können, gehen Akteure der Branche mit sich ergänzenden Kompetenzen zunehmend Partnerschaften ein. CRIM hat sich zum Beispiel mit der französischen Bauingenieurfirma Elithis zusammengetan – einem der weltweit führenden Akteure in der Konzeption und Entwicklung energiepositiver Gebäude. Gemeinsam wollen die beiden Unternehmen mit einem 2 Milliarden Euro umfassenden Investmentprogramm bis 2030 in Europa 100 energiepositive Wohntürme errichten. Der weltweit erste dieser Art – der Elithis-Donauturm in Straßburg – wurde 2018 fertiggestellt. Die Elithis-Türme, die mehr Energie erzeugen, als die Mieter verbrauchen, werden sowohl Wohnungen zu erschwinglichen Mieten ermöglichen als auch überschüssige Energie ins Landesnetz zurückspeisen. Durch den Zusammenschluss biete man, so die Partner, ein europäisches Investmentkonzept für Wohnimmobilien an, das es von seinem Umfang und seinen Ambitionen im Hinblick auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung her noch nie gegeben habe. „Vor einigen Jahren wäre das schwierig gewesen. Jeder Wohnimmobilienmarkt hatte andere Eigenheiten, sodass institutionelle Investoren bei Wohnimmobilien eher misstrauisch waren“, so Thomas Beyerle, Leiter Research von Catella. Entwickler hätten sich aber zunehmend immer ähnlicheren Gebäudespezifikationen zu unterwerfen, wodurch die nationalen und regionalen Märkte Europas vergleichbar würden. Baue man diese Entwicklungsprojekte dann noch energiepositiv, könne man auch erschwingliche Mieten und eine hohe Belegung erreichen.

50 Wohntürme in großen Stadtzentren geplant

CRIM und Elithis beginnen 2020 in den französischen Städten Dijon, Saint-Étienne und Montévrain mit der Entwicklung ihrer ersten drei Wohntürme. Der Start von drei weiteren Konzepten im französischen Markt ist für später im Jahr geplant. Daneben wurden 36 weitere Standorte ausgemacht, die entwickelt werden sollen. Insgesamt sind in großen Stadtzentren 50 Projekte geplant. Die ersten Projekte außerhalb Frankreichs sollen 2021 beginnen – das alles im Rahmen der Strategie, in der nächsten Dekade weitere 50 energiepositive Wohntürme in Europa zu entwickeln.

Vorgesehen ist, bei jedem neuen Elithis-Turm kontinuierliche Verbesserungen zu erzielen, sodass jeder neue Turm besser wird als sein Vorgänger. Die Türme werden auch so konzipiert sein, dass sie bei Bedarf leicht auf andere Nutzungen als Wohnen umgerüstet werden können. Und trotz aller Nachhaltigkeitsmerkmale – so das Ziel – werden die Baukosten nicht höher als die für einen gewöhnlichen Wohnturm sein. Zu den in den Gebäuden umgesetzten Technologien werden Fotovoltaik-Panel gehören sowie eine bioklimatische Konstruktion, die die Umwelt und natürliche Ressourcen schützen soll. Die Gebäude werden von Beginn an energiepositiv sein. Jeder Turm wird durch Anwendungen künstlicher Intelligenz individuelle Bemühungen um Nachhaltigkeit honorieren. Die Bewohner können damit ihre Energierechnungen senken oder auf null bringen, sodass eine durchschnittliche französische Familie im Jahr etwa 1.600 Euro einsparen kann. Auch werden die Nutzer von geringeren Betriebskosten profitieren, wenn sie bei Instandhaltungsbelangen die jeweils kostengünstigsten Technologie-Optionen wählen. Forschungsarbeiten von Elithis zeigen, dass sich geschätzt 4,8 Millionen Tonnen künftiger jährlicher CO2-Emissionen oder etwa 10 Prozent des jährlichen CO2-Fußabdrucks Londons vermeiden ließen, wenn man die durchschnittlich 1,5 Millionen neuen Wohnungen, die jedes Jahr in der EU entstehen, nach „energiepositiven“ Prinzipien bauen würde. 

Die CO2-Emissionen würden deutlich sinken, wenn alle neuen Wohnentwicklungsprojekte energiepositiv wären.

Nachhaltige Wohnentwicklungsprojekte

„Unsere Forschungsarbeiten beziehen sich nur auf die 15 Länder Europas mit den größten Zahlen für neue Wohnimmobilien. Und dennoch: Die CO2-Emissionen würden deutlich sinken, wenn alle neuen Wohnentwicklungsprojekte energiepositiv wären. Stellen Sie sich vor, man würde diese Technologie in jedem neuen Gebäude in Europa umsetzen: Der Effekt wäre exponentiell größer – genauso wie die Vorteile für den Planeten im Hinblick auf geringere Emissionen“, wirbt Elithis-CEO Thierry Bièvre für seine Idee. Zu den Performance-Aussichten dieser Investments: Diese nachhaltigeren Wohnentwicklungsprojekte werden zu einer Zeit gestartet, in der die Renditen europäischer Wohnimmobilien aufgrund des anhaltend starken Wohnimmobilienmarkts und der außergewöhnlich niedrigen Zinsen durch das Quantitative Easing der EZB auf die niedrigsten Stände der letzten 40 Jahre gefallen sind. Catellas Daten zeigen, dass die durchschnittliche Rendite für hochwertige Wohnimmobilien von 6,25 Prozent im Jahre 2013 auf 3,72 Prozent in 2019 gefallen ist. „Es sind die sich beschleunigenden Urbanisierungsströme und die Nichtbezahlbarkeit von Immobilien in großen urbanen Zentren, die das Angebot an Mietwohnimmobilien von privaten wie institutionellen Investoren quasi aufsaugen“, erklärt Thomas Beyerle von Catella.

Von Steve Hays