Nach einem weiteren schwierigen Jahr blicken Europas führende Vermieter von Einzelhandelsimmobilien sorgenvoll in die Zukunft. Bei vielen strukturellen Problemen der Branche ist noch keine Lösung in Sicht. Hier ist insbesondere der boomende Onlinehandel zu nennen, der Druck auf den stationären Einzelhandel und folglich auch auf den Wert von Einzelhandelsimmobilien ausübt. Das Investitionsvolumen im Bereich Einzelhandelsimmobilien ging in Europa nach Angaben von BNP Paribas im dritten Quartal 2019 im Jahresvergleich um 25 Prozent zurück. Dabei handelt es sich nach Büroimmobilien immer noch um die zweitgrößte Assetklasse im Gewerbeimmobilienbereich. Doch gerade weil sie einen so großen Anteil am Gewerbeimmobilienmarkt ausmacht, werden die Rentabilitätsaussichten des Segments von einem pragmatisch eingestellten Anlegerkreis zurzeit neu bewertet. „Unserer Ansicht nach werden bestimmte Assets sogar von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel profitieren“, erklärt Volker Kraft, Geschäftsführer des Unternehmens ECE Real Estate Partners, das mit Eigenkapitalzusagen von mehr als 700 Millionen Euro im letzten Sommer den ersten Offenen Immobilienfonds aufgelegt hat, der europaweit in Einkaufszentren investiert. „Es ist allerdings eine starke Polarisierung des Marktes zu erkennen. Kleinere, untergeordnete Objekte in Sekundär- und Tertiärstädten, bei denen wir weiterhin rückläufige Renditen erwarten, werden zu kämpfen haben“, so der Experte. Florencio Beccar, CEO und Mitgründer von Axis Retail Partners, geht sogar davon aus, dass die bestehenden Ängste zu einer Zunahme des Dealflows führen könnten. „Angesichts der gegenwärtigen Marktlage rechnen wir damit, dass sonst nur selten gehandelte Assets zur Disposition stehen“, meint Beccar, dessen Unternehmen 2019 mit Unterstützung des italienischen Versicherungsriesen Generali Gruppe einen neuen auf den Einzelhandel fokussierten Fonds mit anfänglichen Kapitalzusagen von 500 Millionen Euro aufgelegt hat.

Bestimmte Assets werden sogar von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel profitieren.

Investmentchancen sondieren

„Die allgemeine Abwertung der Branche eröffnet interessante neue Möglichkeiten.“ Trotz dieser positiven strategischen Einschätzung müssen Anleger in einem von toxischen Vermögenswerten und weiterhin unter Druck stehenden Einzelhändlern geprägten Umfeld umsichtig agieren. Die spätzyklische Dynamik in Europa, der Handelskrieg zwischen den USA und China sowie die Vorliebe der Millennials für Erlebnisse statt Materielles tragen zusätzlich zur Problematik bei. Vor diesem Hintergrund hat der weltweit größte Vermieter von Einzelhandelsimmobilien Unibail-Rodamco-Westfield im Jahr 2019 den geplanten Verkauf von Objekten im Wert von rund 6 Milliarden Euro bekannt gegeben.

In Großbritannien haben einzelhandelsorientierte REITs wie Hammerson und Intu nach der Insolvenz von großen Ankermietern – darunter Debenhams und House of Fraser – ebenfalls umfangreiche Veräußerungsmaßnahmen angekündigt. Auch auf dem europäischen Festland ist es zu Warenhausschließungen gekommen. Mit dem Zusammenbruch der namhaften Warenhauskette Hudson’s Bay und der Fusion von Kaufhof und Karstadt hat sich die Einzelhandelslandschaft in den Niederlanden und in Deutschland grundlegend verändert. Mit einer Marktdurchdringung des Onlinehandels von 17 Prozent laut JP Morgan dürfte Großbritannien der anfälligste Markt Europas sein. Aktuelle Daten des niederländischen und deutschen Einzelhandels lassen allerdings darauf schließen, dass sich auch in diesen Ländern die negativen Folgen des zunehmenden Onlinehandels immer stärker bemerkbar machen. In dieser Situation geht Mark Garmon-Jones, Leiter des Bereichs Retail Investment and Repurposing bei Savills, davon aus, dass in Großbritannien bis zu 40 Prozent der Einzelhandelsimmobilien einer Neupositionierung bedürfen, um sie wieder auf Erfolgskurs zu bringen. Bessere Aussichten haben „regionale Erlebniszentren und Einzelhandelsimmobilien, die Convenience und Begegnung bieten“, so Garmon-Jones. Bei Neupositionierungsmaßnahmen lag der Fokus in den vergangenen Jahren oft auf den beiden Säulen Gastronomie und Freizeit. Nach einer Studie von ECE suchen 40 Prozent der Verbraucher das Einkaufsziel nach dem vorhandenen Essensangebot aus. Entsprechend hat ECE die Gastronomie in seinen Einkaufszentren radikal aufgewertet. So entstand etwa das neue Foodtopia im Frankfurter Shoppingcenter MyZeil, das mit der Astor Film Lounge auch ein Premiumkino beherbergt. Im Zuge der Freizeitrevolution finden sogar Kunstgalerien und öffentliche Bibliotheken in diversen Projekten ihren Platz. Für das Hines-Vorzeigeprojekt Cherrywood in Dublin ist geplant, die Menschen mit Tages- und Abendveranstaltungen anzulocken. In dem von Nuveen und Allianz betriebenen Kamppi Centre in Helsinki gibt es in den oberen Etagen sogar einen Club und ein Yogastudio.

Optimierung durch Mietermix und Mischnutzung

Wenn die Schaffung eines besseren Mietermixes im Einkaufszentrum nicht ausreicht, bietet sich ein Mischnutzungskonzept an. Auf der Suche nach weiteren Ergänzungsmöglichkeiten werden Hotels als Anker neu entdeckt, zumal sich die Assetklasse in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als risikoarm erwiesen hat (siehe auch den Beitrag ab Seite 44). So hat Hammerson kürzlich Pläne für ein neues 205-Betten-Hotel vorgelegt, das neben dem Einkaufs- und Freizeitzentrum Victoria Gate in Leeds entstehen soll. Coworking, ebenfalls ein großer Trend im Gewerbeimmobilienbereich, hält zunehmend auch in der Welt des Einzelhandels Einzug.

Unibail-Rodamco-Westfield macht es in seinen US-Malls vor. Auch an einzelnen Standorten des europäischen Portfolios sind mittlerweile Coworking-Flächen geplant. Die aktuelle Branchenfixierung auf Wohnimmobilien erhöht in Verbindung mit dem demografischen Wandel in der westlichen Welt den Druck, pragmatische Lösungen für die alternde Gesellschaft zu finden. Langfristig könnten die oberen Etagen von Einkaufszentren sogar für Seniorenwohnungen genutzt werden. Kurzfristig besteht die Aussicht, dass mehr Arztpraxen und sonstige Anbieter aus dem Bereich Gesundheit in Einkaufszentren einziehen. Damit steigt sowohl die Besucherfrequenz als auch die Dienstleistungsorientierung.

Puerto Venecia ist das einzige Shopping Resort in Spanien mit regionaler Bedeutung.

Spezialisierung als Erfolgsmodell

Andere Investoren haben sich erfolgreich auf bestimmte Objektarten spezialisiert. So haben sich beispielsweise Designer-Outlet-Zentren überdurchschnittlich entwickelt. „Beim Einstieg im Jahr 2004 hielten wir das Segment für defensiv, ohne diese Einschätzung belegen zu können. In der weltweiten Finanzkrise 2008, als der Markt um uns herum zusammenbrach, haben sich die Objekte tatsächlich als sehr resistent erwiesen. Obwohl der stationäre Handel jetzt schrumpft, entwickeln sich die Outlet-Zentren weiterhin gut“, so Sebastien Gorrec, der bei Nuveen für die europäische Outlet-Mall-Strategie verantwortlich zeichnet.

In Deutschland haben sich Fachmarktzentren, insbesondere solche mit hohem Lebensmittelanteil als sehr stabil erwiesen. „In diesem Jahr sind die Renditen von Fachmarktzentren auf ein Niveau gesunken, das früher bei Core-Einkaufszentren erzielt wurde“, erklärt Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment Deutschland bei Colliers International. „Die Anleger sind auf Sicherheit und langfristige Vermietung aus. Dabei favorisieren sie Lebensmittelmärkte als Ankermieter“, so Hoenig-Ohnsorg weiter. Teile Südeuropas bieten aufgrund der besonderen Voraussetzungen derweil Vorteile. „Ein tolles Klima, reizvolle historische Städte und antike Denkmäler machen das Einkaufserlebnis in Italien einzigartig“, meint Giuseppe Amitrano, CEO der italienischen Immobiliengesellschaft GVA Redilco, die auf den Bereich High-Street-Einzelhandel spezialisiert ist. „Luxus-Shopping ist ein weiterer Faktor, der hier den stationären Handel stärkt.“

Der Einzelhandel hat sich von einem angebotsorientierten Modell zu einer nachfrageorientierten Industrie gewandelt.

Aus ähnlichen Gründen wenden sich große Investoren auch wieder Spanien zu. Dort hat kürzlich ein Joint Venture, an dem Union Investment und die Immobiliensparte der italienischen Versicherungsgesellschaft Generali zu gleichen Teilen beteiligt sind, für 475 Millionen Euro das Shopping Resort Puerto Venecia in Saragossa erworben. Es gehört zu den fünf führenden Shopping-Destinationen Spaniens beziehungsweise zu den drei am stärksten frequentierten Malls des Landes. Henrike Waldburg, Head of Investment Managment Retail bei Union Investment, betont: „Der Deal passt perfekt in unsere Investmentstrategie, denn Puerto Venecia ist das einzige Shopping Resort von regionaler Bedeutung in Spanien. Die durchschnittliche Verweildauer liegt bei außergewöhnlichen drei Stunden.“ Eric Decouvelaere, Head of Retail EMEA bei CBRE Global Investors, erklärt: „Generell werden sich Spezialisten für Einzelhandelsimmobilien auf die stärkere Kundenzentrierung der Branche einstellen müssen und dabei auch von der Hotelbranche lernen. Der Einzelhandel hat sich von einer angebotsorientierten in eine nachfrageorientierte Branche gewandelt“, stellt Decouvelaere fest. „Wir sind jetzt alle im Gastgewerbe tätig.“

Von Isobel Lee