Spanier kaufen Wohnungen, als ob es kein Morgen gäbe. Ganze Straßenzüge sind in spanischer Hand“, sagt Antje Lanz. Die PR-Beraterin erkennt ihre Stadt nicht wieder. Zehn Jahre lang hat die gebürtige Berlinerin in Bonn gelebt und ihre Zelte vor fünf Jahren wieder in der Hauptstadt aufgeschlagen. In der Zeit hat sich viel getan am lokalen Wohninvestmentmarkt. „Es ist so, als ob bestimmte Nationen die Stadtteile untereinander aufteilen“, so Lanz. Spanier hätten Kreuzberg okkupiert, Russen zöge es vornehmlich nach Charlottenburg, Israelis und Asiaten nach Mitte. Die Präsenz der internationalen Klientel schlage sich im Alltagsleben unmittelbar nieder: auf Spielplätzen, in Geschäften und Restaurants. „Berlin wird international“, so Lanz. Was beweist, dass die immobilienbezogenen Kapitalströme nicht nur die Summen in Excel-Tabellen beeinflussen, sondern Städte als Ganzes verändern. Denn: Im Verhältnis zu vielen anderen Global Cities sind die Städte Deutschlands bis heute extrem günstige Märkte für Immobilieninvestments. In Städten wie New York, Peking oder Schanghai wird man unter 10.000 Euro pro Quadratmeter gar nicht fündig. Selbst in Berlin liegt das Mittel nach Berechnungen des Maklerunternehmens Homeday bei 4.200 Euro. Für die wachsenden Mittelschichten im Nahen Osten, in Russland und Asien sind solche Summen Peanuts.

Heimische Investoren sind dichter dran, wenn es darum geht, die versteckten Perlen im Markt zu finden.

Ausländisches Kapital muss sich bemühen

Wendet man aber den Blick weg vom stark diskutierten Wohnimmobilienmarkt und bezieht alle Geldströme, Assetklassen und Investorentypen ein, ergibt sich ein ganz anderes Bild. Der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen hat zwar seit 2009 absolut zugenommen – von 11 Prozent im Jahr 2009 auf 38 Prozent in 2019, wie der Immobilienberater JLL berichtet. Aber gemessen am Peak im Jahr 2017 mit 44 Prozent ist der Anteil internationaler Akteure längst wieder rückläufig (siehe Grafik auf Seite 19). Was weniger am Wunsch liegt, sich zwischen Hamburg und München mit Immobilien einzudecken. Ausländisches Kapital kommt einfach nicht mehr so leicht zum Zuge, wie Marktkenner beobachten. „Heimische Investoren sind dichter dran, wenn es darum geht, die versteckten Perlen im Markt zu finden. Die A-Lagen in den A-Städten sind so gut wie ausverkauft und in den B-Lagen und B-Städten fehlt den Internationalen die Expertise. Daher sind sie häufig zu spät dran oder ziehen in Bieterverfahren den Kürzeren“, weiß Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL.

Ein Beispiel: Beim Verkauf des Kölner Stadthauses durch das koreanische Unternehmen Mirae Asset Global Investments setzte sich DIC Asset erfolgreich gegen eine ganze Reihe von internationalen Bietern durch. 500 Millionen Euro ließ sich der Frankfurter Immobilieninvestor die an die Kölner Stadtverwaltung vermietete Immobilie kosten. „Auch die Offenen Fonds mischen wieder kräftig mit, das drückt den Auslandsanteil ebenfalls“, so Scheunemann weiter. Zudem sind asiatische Anleger mitnichten dominierend – auch wenn Titelzeilen wie „Chinesen stürmen den deutschen Wohnimmobilienmarkt“ das suggerieren mögen. Auf den vorderen Plätzen rangieren über das gesamte Jahrzehnt hinweg Akteure aus Großbritannien und den USA. Und das hat Tradition: „Die angelsächsisch geprägten Nationen treten seit jeher als Händler auf und sind sowohl auf der Käufer- als auch auf Verkäuferseite aktiv. Sie investieren nicht, wenn sie nicht schon von vornherein eine Idee für den Exit haben. Wenn es sich lohnt, scheuen sie auch schnelle Verkäufe nach relativ kurzen Haltefristen nicht“, sagt Thomas Beyerle, Managing Director bei Catella Property Valuation.

Ein Beispiel dafür: das Pressehaus am Alexanderplatz. Im Herbst 2016 erwarb der europäische Value-Add-Fonds von Tishman Speyer das Hochhaus an der Karl-Liebknecht-Straße in Berlin-Mitte vom Medienunternehmen Bertelsmann. Knapp zweieinhalb Jahre später – im Frühjahr 2019 – gab der Fonds das denkmalgeschützte Scheibenhaus für 365 Millionen Euro an die GEG German Estate Group weiter. Beim Einkauf waren 2019 allerdings die Briten noch stärker als die Amerikaner. Laut JLL-Statistik haben sie unter den internationalen Akteuren sogar einen Anteil von gut 20 Prozent, mehr als in den ganzen Jahren zuvor. „Das ist ganz klar eine Konsequenz aus dem großen Thema Brexit. Wir sehen einen klaren Kapitalexport und auch Währungs-Hedging“, sagt Beyerle weiter. Auch bei den Assetklassen haben die britischen Investoren eindeutige Vorlieben: Sie präferieren Handelsimmobilien, wobei Fachmärkte und Fachmarktzentren – auch gern abseits der A-Städte – im Fokus stehen. „Im Bürosegment stehen sie auf Value-Add“, so Beyerle. Auch US-amerikanisches Kapital fließt seit Jahren in großer Kontinuität nach Deutschland, den höchsten Anteil am internationalen Umsatz verzeichnet die JLL-Statistik für das Jahr 2014 mit 25 Prozent. Aber auch im vergangenen Jahr zeigten sich Amerikaner anlagefreudig. Rund 17 Prozent aller ausländischen Immobilien-Euros kamen 2019 von US-amerikanischen Firmen – vor allem von Blackstone. Der größte Fondsmanager der Welt erwarb 2019 unter anderem das Büroensemble Oberbaum City in Berlin-Friedrichshain für 475 Millionen Euro und zeigte zudem starkes Interesse an Logistikimmobilien. Aber auch als Verkäufer sorgte Blackstone für Schlagzeilen. Mitte Dezember verkaufte der US-Investor den Frankfurter Hotel- und Geschäftskomplex The Squaire am Flughafen für 940 Millionen Euro. Damit hatte Blackstone auch beim größten Gewerbedeal des Jahres die Finger im Spiel. Käufer waren ein Konsortium um den britischen Investmentmanager AGC Equity Partners und das südkoreanische Finanzunternehmen Hana, dessen Anteil bei rund einem Viertel liegen soll. Laut Medienberichten will Hana seine Squaire-Anteile in einen Fonds einbringen, der als Anleger deutsche Pensionskassen im Fokus hat.

Die angelsächsisch geprägten Nationen treten seit jeher als Händler auf und sind sowohl auf der Käufer- als auch auf Verkäuferseite aktiv.

Attraktiv für asiatische Anleger

Neben Angelsachsen gehören asiatische Anleger schon seit Jahren zum festen Repertoire auf dem deutschen Immobilienanlagemarkt. 2017 etwa hatten chinesische Immobilienanleger am ausländischen Jahresumsatz einen Anteil von 8 Prozent – eine Höhe, die so manche hysterischen Zeitungsüberschriften jedenfalls kaum rechtfertigt. Weit aktiver sind die Südkoreaner, wie der Squaire-Deal zeigt. Koreanische Investoren haben ihre immobilienbezogenen Kapitalströme nach Europa erhöht und sich neben Deutschland auf Länder wie Schweden, die Niederlande, Belgien und Frankreich fokussiert (siehe den Beitrag ab Seite 14).  Experten sehen eine ganze Reihe von Gründen, weshalb der deutsche Immobilienmarkt für Koreaner dauerhaft attraktiv sein wird, wie die Analystin Yasemin Engin im Dezember 2019 im „European Commercial Property“ für Capital Economics schreibt. „Institutionelle Investoren aus Südkorea wollen ihre Immobilienanlagen stärker diversifizieren. Sie haben es im eigenen Land mit einem Immobilienmarkt zu tun, der selbst nach regionalen Standards als unterentwickelt gilt. Hinzu kommt, dass Geld in Europa noch billiger geworden ist. Bis 2017 waren die Vereinigten Staaten die größten Nutznießer von koreanischem Immobilien-Crossborder-Kapital. Das hat sich geändert“, so die Autorin. Auch die robusten Rahmenbedingungen – hohe politische Stabilität, hohe staatliche Bonität und ein großes Angebot an Core-Immobilien – machen Deutschland so attraktiv.

„Das alles sind sehr wichtige Indikatoren für südkoreanische Anleger, die nicht allein auf hohe Renditen aus sind. Die mittleren Renditen für Büroimmobilien lagen in Südkorea in den vergangenen fünf Jahren bei rund 4 Prozent – vergleichbar zu Frankreich und Deutschland“, stellt Analystin Engin weiter fest. Sie geht davon aus, dass das Deutschland-Interesse südkoreanischer Akteure – allen voran des großen staatlichen Pensionsfonds – dauerhaft hoch bleiben wird, wobei Büroobjekte klar im Fokus stehen.

Von Miriam Beul-Ramacher