Reif für Rechenzentren

Sie „beherbergen“ Server, sind aber keine Hotels. Sie bieten Räume für Personal, sind aber keine Büroimmobilien. Rechenzentren sind anders. Am ehesten könne man sie mit Hochregallagern vergleichen, findet Karsten Jungk, Geschäftsführer beim Immobilienberater Wüest Partner. Allerdings übersteigen schon ihre Baukosten die eines Logistikgebäudes um ein Vielfaches. „Unter 10.000 Euro pro Quadratmeter ist ein voll ausgestattetes Rechenzentrum nicht zu bauen“, sagt der Experte. „Aufgrund der komplexen Anforderungen muss für ein modernes Rechenzentrum mit 100 Millionen Euro und mehr kalkuliert werden.“ Das sind hohe Investitionskosten, doch sie können sich lohnen, so die Einschätzung von Jungk. „Rechenzentren sind attraktiv für Investoren, die bereit sind, sich mit den Besonderheiten der Spezialimmobilie zu beschäftigen.“

Ohne Strom geht nichts

Rechenzentren werden gern als das Rückgrat, Herz oder Hirn der Digitalisierung bezeichnet. Das zeigt, welch zentrale Bedeutung ihnen für das Funktionieren unserer digitalen Gesellschaft und Wirtschaft beigemessen wird. Und der Bedarf an Rechenleistung, am Speichern und Verarbeiten von Daten wächst. Treiber dieser Entwicklung sind nicht nur Big Data, Internet of Things, Cloudcomputing, Virtual Reality oder Streamingdienste, sondern auch unsere Nachrichten, die wir so gern über die verschiedenen Kommunikationskanäle unserer Smartphones verschicken. „Das Internet kommt schließlich nicht aus der Steckdose“, erinnert Christian Herzog, Bereichsleiter IT-Infrastruktur & Kommunikationstechnologien beim Digitalverband Bitkom. „Alle Breitbandkabel, die wir benutzen, enden irgendwo in einem Rechenzentrum.“ Und diese Rechenzentren unterscheiden sich in vielen Punkten von den sonst üblichen Immobilien.

Rechenzentren sind attraktiv für Investoren, die sich mit den Besonderheiten der Spezialimmobilie beschäftigen.

Der wichtigste und zugleich wundeste Punkt ist die Versorgung mit Strom. Sie darf unter keinen Umständen ausfallen, da es sonst zum Verlust von Daten kommt. Deshalb ist die Stromversorgung meist redundant vorhanden, mit unabhängigen Leitungen zu verschiedenen Kraftwerken. Sollte es dennoch zu kurzzeitigen Unterbrechungen kommen, springt sofort eine Akku-gestützte unabhängige Stromversorgung ein. Gegen längere Ausfälle schützen sich Rechenzentren mit einer eigenen Notstromversorgung in Form von mindestens einem großen Dieselgenerator.

Eine Frage der Sicherheit

Nicht nur die Server benötigen Strom, auch die Klimageräte, die für ausreichend Kühlung sorgen, denn die Prozessoren erzeugen Wärme. Damit sie nicht überhitzen, nutzen Rechenzentren unterschiedliche Methoden, wie kalte Luft oder Wasser, um die Rechner zu kühlen. Eine neue Lösung dafür testet Microsoft derzeit mit einem kleinen Unterwasserrechenzentrum vor der schottischen Küste (siehe Fotos unten). Unabdingbar sind auch Brandschutz und Brandmeldesysteme in jedem Rechenzentrum. Die Löschung eines Feuers findet dort mit speziellen Löschgasen statt, da Wasser einen erheblichen Schaden an der Technik anrichten würde – und vorab der Strom abgestellt werden müsste. Eine sehr effektive Möglichkeit des vorbeugenden Brandschutzes besteht im Absenken des Sauerstoffgehalts der Luft im Rechenzentrum, sodass kein Feuer entstehen kann.

Sicherheit wird in jeder Hinsicht großgeschrieben. Zum einen wird vorab schon darauf geachtet, dass Rechenzentren außerhalb von Gefahrenzonen wie Einflugschneisen, Chemiewerken, Erdbeben- oder Überschwemmungsgebieten liegen, zum anderen sind Rechenzentren mit Überwachungskameras ausgestattet. Wachpersonal und Zutrittskontrollen sorgen dafür, dass die sensiblen Daten auf den Servern gegen einen physischen Zugriff geschützt sind. 

Racks, Cages und Suiten

Rechenzentren, die nicht nur vom Eigentümer selbst genutzt werden, sondern als Betreiber ihre Flächen an unterschiedliche Kunden vermieten, heißen Colocation-Rechenzentren. Laut Bitkom liegen sie im Trend. Immer mehr Unternehmen greifen auf die Angebote der großen Colocation-Rechenzentren zurück, die ihre Gebäude sehr professionell und vergleichsweise kostengünstig anbieten für die Unterbringung und Netzanbindung von Kundenservern. Das Borderstep Institut prognostiziert, dass Colocation-Rechenzentren bis 2020 rund 45 Prozent an der Gesamt-IT-Fläche in deutschen Rechenzentren einnehmen werden.

Einer dieser Colocation-Betreiber ist das Frankfurter Unternehmen Maincubes, Teil der Zech-Gruppe, zu der das Unternehmen Art-Invest Real Estate gehört, das als Pionier in Deutschland seinen Kunden auch Rechenzentren als institutionelles Anlageobjekt ins Portfolio legte. 2017 eröffnete Maincubes sein neuestes Datacenter. Es wurde in Offenbach gebaut und im Sale-and-lease-back-Verfahren vom Investor, dem Keppel DC REIT aus Singapur, gemietet. Von außen: ein fensterloser, grün-weißer Kubus mit vielen Technikaufbauten auf dem Dach. Im Inneren: Räume mit einer Höhe von über sechs Metern, in die ein doppelter Boden für die Kühlung der Server-Racks eingezogen ist. „Ein Viertel der Baukosten ging in die Hülle, das Gebäude. Die restlichen drei Viertel wurden für die technischen Anlagen benötigt“, erklärt Oliver Menzel, Geschäftsführer von Maincubes. „Mindestens die Hälfte der Fläche musste verwendet werden, um die technischen Anlagen unterzubringen.“ Als Betreiber stellt Maincubes nicht nur die Räume, sondern sorgt auch für die Sicherheit und dafür, dass Strom, Kühlung und Internetanbindung vorhanden sind. Die restliche Fläche steht den Kunden zur Verfügung. Die wiederum bringen ihre Hardware und Software mit und können wählen, ob sie nur ein oder mehrere Racks für ihre IT benötigen, oder die nächstgrößere Variante, einen Cage (Käfig), oder gleich einen ganzen Raum, genannt Suite.

Auch das Unternehmen E-Shelter sitzt in Frankfurt am Main. Das ist kein Zufall, denn dort konzentrieren sich die Anlagen und das Know-how der deutschen Rechenzentrumsbranche. Dort laufen viele Kabel zusammen, denn De-Cix, der größte Internetknoten der Welt, befindet sich in Frankfurt am Main. Die Stadt gehört, neben London, Amsterdam und Paris, zu den führenden europäischen Standorten. E-Shelter zählt zu den großen Betreibern in Europa. Das zur japanischen NTT-Gruppe gehörende Unternehmen betreibt 13 teilweise noch im Bau befindliche Rechenzentrumsstandorte. Alle Rechenzentren entwickelt und baut das Unternehmen selbst. 

Wurden früher in der Branche teilweise noch ehemalige Lagerhallen umfunktioniert, werden heute eher Neubauten bevorzugt, die von vornherein optimal auf den Rechenzentrumsbetrieb ausgelegt sind. „Mit jedem Rechenzentrum werden wir besser“, sagt Volker Ludwig, Senior Vice President Sales bei E-Shelter. Zusätzliche Angebote und Funktionen sind bei E-Shelter hinzugekommen, wie eine Kundenlounge, in der bis zu 70 Personen Präsentationen oder Konferenzen abhalten können. Im Innovation Lab vernetzen sich Kunden und Geschäftspartner, um ihre Hard- und Software in einer realen Produktionsumgebung zu testen oder neue Technologien zu erproben. Die Zukunft für große Rechenzentren sieht Ludwig positiv. „Es wird sie noch sehr lange geben, denn sie sind Grundlage der Digitalisierung. Wo soll der neue Film, den alle sehen wollen, denn herkommen? Die Cloud ist nicht im Himmel.“

Rechenzentrumsbetreiber sind treue Mieter.

Treue Mieter

Die zunehmende Professionalisierung der Branche hat auch Michael Dada beobachtet. Er ist Associate Director Advisory & Transaction Services beim globalen Immobiliendienstleister CBRE und erkennt in den Rechenzentren eine für Investoren immer interessanter werdende Assetklasse. Ein nicht von der Hand zu weisendes Argument ist die Langfristigkeit der Mietverträge, die nicht selten über 20 Jahre abgeschlossen werden. „Rechenzentrumsbetreiber sind treue Mieter“, weiß Dada, „denn der Umzug eines Datencenters ist teuer und schwierig.“

Zu den Besonderheiten zählt ferner, dass die Miete in der Regel nicht pro Quadratmeter und Monat berechnet wird, sondern pro Kilowatt der zur Verfügung gestellten Leistung. Strom ist das unverzichtbare Blut in den Adern des Rechenzentrums. CBRE hat errechnet, dass mittlerweile 10 Prozent des deutschen Energieverbrauchs allein von Rechenzentren nachgefragt werden. Energieeffizienz ist deshalb ein viel diskutiertes Thema. Denn die Strompreise gehören eher zu den Nachteilen, wenn man den Standort Deutschland betrachtet, was unter anderem ein Blick in das Gesetz für den Ausbau erneuerbarer Energien, kurz Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), zeigt. „Der deutsche Strompreis ist im europäischen Vergleich sehr hoch. Das liegt an der EEG-Umlage und an anderen Steuerbestandteilen“, sagt Ralph Hintemann, Senior Researcher des Borderstep Instituts. „In anderen Staaten liegt der Strompreis teilweise um den Faktor zwei bis drei niedriger.“ Auch lange Genehmigungsprozesse wirken sich eher hinderlich auf den Standort Deutschland aus.

Zu den Vorteilen hingegen zählen die hohe Fachkompetenz von Rechenzentrumsbetreibern und -dienstleistern sowie die Themen Datenschutz und IT-Sicherheit. „Aktuell werden sehr viele Rechenzentren in Deutschland gebaut“, weiß Hintemann. „Allein in den Jahren von 2013 bis 2017 stiegen in Deutschland die Investitionen in den Neubau und in die Modernisierung von Rechenzentren von 750 Millionen Euro auf über 1 Milliarde Euro an.“ Mit 25 Prozent der europäischen Rechenzentrumskapazität gilt Deutschland als der größte Rechenzentrumsmarkt in Europa. Bisher sind Rechenzentren aber eher in Asien und den USA Anlageobjekte für Investoren. Die Rede ist von Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, organisierten Spezialinvestoren mit langjähriger Expertise.

Neben den großen Rechenzentren in den Städten gilt das Interesse aber auch den kleineren Datencentern auf dem Land, die zukünftig noch stärker gefragt sein werden. Ein Grund für die wachsende Bedeutung der sogenannten Edge-Rechenzentren ist das autonome Fahren. Die Sensoren der selbstfahrenden Autos benötigen geringe Latenzen, also kurze Reaktionszeiten. Alle Daten müssen schnell, möglichst nah am Entstehungsort verarbeitet werden.

Kühles Klima als Standortvorteil

Für Investoren kommen unterschiedliche Möglichkeiten infrage, sich an einem Rechenzentrum zu beteiligen. Entweder wird nur in das Gebäude investiert oder der Investor tritt auch als Betreiber auf. Mit wachsendem Beteiligungsumfang, der sich auch auf die IT ausweiten kann, erhöht sich das Renditepotenzial.„Zwar steckt der Investmentmarkt für Rechenzentren noch in den Kinderschuhen, jedoch reift er langsam heran“, sagt Lydia Brissy, Director European Research beim Beratungsunternehmen Savills. „Investitionen bewegen sich auch immer mehr in Richtung Sale-and-lease-back-Optionen. Die Renditen sind mit Spitzenwerten von 5 bis 7 Prozent im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiv.“ In Europa hat Savills in seinem Rechenzentren-Investment-Index aus dem April 2018 vor allem die nördlichen Länder als interessante Standorte für großflächige Anlagen ausgemacht. Die ersten drei Plätze belegen Norwegen, Schweden und Finnland. Hier erwarten die Bauherren und Betreiber ein gemäßigtes, kühles Klima und vergleichsweise günstige Energiekosten – Vorteile, die Internetgiganten wie Google und Facebook schon längst für sich entdeckt haben.

Von Petra Nickisch-Kohnke