Den Zyklus reiten

Zu den Vorzeigeschönheiten Berlins zählt die Potsdamer Straße nicht. Doch seit einigen Jahren erlebt die im westlichen Zentrum der Stadt gelegene Straße einen bemerkenswerten Aufschwung: Hochwertige Design- und Modeläden sowie angesagte Restaurants locken eine neue Klientel in die früher recht heruntergekommene Gegend. Und jetzt wird auch noch ein in die Jahre gekommenes Gebäudeensemble aufgewertet: Der Projektentwickler Pecan Development unterzieht im Auftrag internationaler Investoren einen ehemaligen Commerzbank-Standort einem Facelifting und ergänzt ihn durch einen Neubau. 27.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen auf diese Weise, die unter dem sinnigen Projektnamen „Im Wirtschaftswunder“ vermarktet werden.

Mit der Revitalisierung des Bürostandorts gibt der Projektentwickler eine mögliche Antwort auf die Frage, die derzeit alle Asset Manager umtreibt: Wie können sie angesichts eines weit fortgeschrittenen Marktzyklus sowie zahlreicher politischer und ökonomischer Unwägbarkeiten verantwortungsvoll mit den ihnen anvertrauten Geldern umgehen?

Schwierig ist die Antwort auf diese Frage, weil die Signale sehr unterschiedlich sind. Einerseits verzeichnete der europäische Büroimmobilienmarkt 2018 erneut ein herausragendes Jahr. Seit acht Quartalen steigen europaweit die Büromieten, wie die Beratungsgesellschaft Cushman & Wakefield ermittelt hat. Trotz makroökonomischer Risiken sieht die Royal Institution of Chartered Suveyors die europäischen Immobilienmärkte weiter auf Erfolgskurs. Und der „Real Estate Investor Survey“ der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC zeigt, dass Investoren weiterhin optimistisch auf den deutschen Immobilienmarkt blicken.

Anleger beschäftigen sich verstärkt mit der Frage, was mit ihren Objekten passiert, wenn die Konjunktur nachlässt und das
Mietwachstum sich abschwächt.

Große Unsicherheiten

Auf der anderen Seite mehren sich die Anzeichen, dass der Boom an sein Ende kommen könnte. Gegen Ende 2018 verzeichneten die großen Börsenindizes – nicht zuletzt wegen der Ungewissheit über den bevorstehenden Brexit – erhebliche Verluste. Die OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) senkte ihre Wachstumsprognose sowohl für die Weltwirtschaft als auch für Deutschland. Entsprechend sackte das vom Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo für den deutschen Markt ermittelte Immobilienklima im Dezember 2018 regelrecht ab und erreichte den niedrigsten Wert seit mehr als sechs Jahren.

Hinzu kommt die Ungewissheit, wie es an der Zinsfront weitergehen wird. Seit die Europäische Zentralbank (EZB) ankündigte, das Ankaufsprogramm für Staatsanleihen auslaufen zu lassen, schien eine Zinserhöhung näher gerückt zu sein. Mittlerweile sind sich die Experten da aber nicht mehr so sicher. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) beispielsweise erwartet, dass auch bei einem Ausstieg der EZB aus der expansiven Geldpolitik sich die Zinsen bis 2025 gerade einmal auf 1,3 Prozent erhöhen werden.

Was bedeutet das alles? „Wir sind wahrscheinlich sehr nah am absoluten Höhepunkt des Immobilienzyklus“, sagt Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied bei Deutsche Hypo. Sie beobachtet, dass sich Anleger „verstärkt mit der Frage beschäftigen, was mit ihren Objekten passiert, wenn die Konjunktur nachlässt und das Mietwachstum sich abschwächt“. Gerade institutionelle Investoren konzentrieren sich Barthauer zufolge deshalb in Bezug auf Büroimmobilien verstärkt auf A-Städte und größere B-Städte, da sie dort eine Wertsteigerung oder zumindest Wertstabilität erwarten.

Ein etwas anderes Bild zeichnet eine Umfrage, die Engel & Völkers Investment Consulting unter in Deutschland tätigen Investoren durchgeführt hat. Demnach planen lediglich 38 Prozent der Anleger, verstärkt in den Top-Sieben-Städten zu investieren. 48 Prozent der Anleger wollen hingegen ihr Engagement an B-Standorten intensivieren, während 52 Prozent ein Auge auf das Umland der Metropolen geworfen haben. Besonders interessant für Philip La Pierre, Head of Continental Europe bei LaSalle Investment Management, sind dabei „Lagen rund um die klassischen Central Business Districts (CBD), die gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden sind“. Dort bestehe Nachholbedarf bei den Mieten, argumentiert La Pierre. „Deshalb investieren wir dort gern etwas mehr, um nach einem Refurbishment eine deutlich höhere Miete zu generieren. Auch ein Abriss mit anschließender Neubebauung kommt an solchen Standorten infrage.“

Die Chancen des Refurbishments

Eine solche Aufwärtsstrategie verfolgen derzeit zahlreiche Asset Manager – nicht nur beim Berliner Projekt „Im Wirtschaftswunder“. Union Investment beispielsweise prüft bauliche Maßnahmen beim Bürogebäude Le Président in der Avenue Louise in Brüssel. „Es handelt sich um ein altes und inzwischen nicht mehr zeitgemäßes Single-Tenant-Gebäude mit rund 6.200 Quadratmeter Fläche, dessen Mietvertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit 2020 ausläuft“, sagt Volker Noack, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. Geplant ist, nicht nur die vorhandenen Flächen zu modernisieren, sondern auch die vermietbare Fläche um bis zu 2.000 Quadratmeter zu erweitern. „Dementsprechend werden der Mietertrag und damit auch der Wert der Immobilie deutlich gesteigert“, stellt Noack fest und betont: „Ein solches Vorgehen setzt ein aktives und kreatives Asset Management voraus“ (siehe auch das Interview unten).

Allerdings geht diese Rechnung nur dort auf, wo die Nachfrage zahlungskräftiger Büromieter groß genug ist. „Wie wirkt es sich auf die Miete aus, wenn wir einen bestimmten Betrag investieren?“, lautet deshalb eine oft gehörte Frage. Zu einer positiven Antwort auf diese Frage kam der Fondsdienstleister Real I.S. in Rotterdam. Dort hat er das Bürogebäude an der Wilhelminakade 123 modernisiert und durch einen 2.800 Quadratmeter großen Erweiterungsbau ergänzt. „Refurbishment“, betont Brigitte Walter, Vorstandsmitglied von Real I.S., „spielt im aktiven Asset Management eine sehr wichtige Rolle und trägt dazu bei, die Mieteinnahmen zu erhöhen.“ 

Die gewachsene Bedeutung der Bestandsoptimierung hängt auch mit der Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt zusammen. „Weil Grundstücke so teuer geworden sind, können mit der Aufstockung von Gebäuden, der Bebauung von Freiflächen oder Refurbishments Mietpotenziale genutzt und so eine deutlich höhere Rendite erreicht werden als bei Investments in Neubauimmobilien“, stellt Michael Schneider fest, Geschäftsführer der Service-KVG Intreal.

An Bedeutung verloren hat hingegen vor dem Hintergrund der starken Büronachfrage die Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnhäuser, wie sie noch vor wenigen Jahren beispielsweise in der Bürostadt Niederrad in Frankfurt am Main zu beobachten war. Wenn eine Büroimmobilie überhaupt noch einer anderen Nutzung zugeführt wird, dann entsteht laut Deutsche-Hypo-Vorstand Sabine Barthauer am ehesten eine studentische Wohnanlage oder ein Hotel.

Lange oder kurze Mietverträge?

Mit einer kurzfristigen Änderung der Rahmenbedingungen rechnet Matthias Pink, Head of Research Germany bei der Beratungsgesellschaft Savills, nicht. „Dass die Büromieten zurückgehen könnten, ist für 2019 und 2020 nicht absehbar“, sagt er. Marcus Lemli, Head of Investment Europe bei Savills, erwartet denn auch eine steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen. Gleichzeitig weisen Lemli und Pink aber auf die Möglichkeit eines Konjunktureinbruchs hin. Das Risiko einer Rezession halten sie für größer als das einer Zinswende, da die Marktteilnehmer auf Letztere besser vorbereitet seien.

Gerade langfristig orientierte Investoren sind sich der möglichen Gefahren ebenfalls bewusst. „Sollte es zu einer Abschwächung der Konjunktur kommen, so könnte es sein, dass die Knappheit an Büroflächen ein Stück weit nachlässt“, sagt Brigitte Walter von Real I.S. Und bei LaSalle Investment Management heißt es: „Europa hat noch gute Jahre vor sich. Aber irgendeinmal wird der Markt drehen. Deshalb müssen wir unsere Objekte optimal auf eine mögliche Abschwächung ausrichten.“ Dafür sei es entscheidend, „auf der Ertragsseite zu arbeiten“.

Mit welcher Mietvertragsdauer aber lässt sich der Ertrag heben? Darauf gebe es keine pauschale Antwort, sagt Brigitte Walter von Real I.S. Beim Büro-Tower in Rotterdam beispielsweise verlängerte Real I.S. den Mietvertrag mit der Telekommunikationsgesellschaft KPN gleich um 20 Jahre. „Bei einer kürzeren Laufzeit würden sich die umfangreichen Investitionen nicht rechnen, die wir auf Wunsch des Mieters getätigt haben“, begründet dies Brigitte Walter. Anders sei es bei Ankäufen „an Orten, die Mietsteigerungspotenzial aufweisen: Dort sehen wir gern kürzere Laufzeiten der Mietverträge“. Diese Strategie verfolgen auch andere Investoren; wobei eine Umfrage der Service-KVG Intreal unter ihren Fondspartnern allerdings eine leichte Verschiebung andeutet. Immerhin 27 Prozent der für die Studie Befragten erklären demnach, dass sie nur Immobilien mit langfristigen Mietverträgen kaufen. „Vor zwei Jahren wäre dieser Anteil vermutlich niedriger gewesen“, erklärt Intreal-Geschäftsführer Michael Schneider. „Viele Marktteilnehmer sind vorsichtiger geworden, weil sie es für denkbar halten, dass in den nächsten Jahren ein Abschwung eintreten wird.“

„Auf das eigentliche Asset schauen“

Intensiv diskutiert wird in diesem Zusammenhang die Frage, wie Mietverträge mit den seit geraumer Zeit stark expandierenden Coworking-Anbietern wie Wework, Spaces und Rent24 einzuschätzen sind. Auf Investorenseite ist das Interesse auf jeden Fall groß: Beim „Trendbarometer 2019“ von EY Real Estate stimmten 91 Prozent der befragten Immobilienunternehmen der Aussage zu, dass Coworking Spaces in Zukunft durch die Digitalisierung stärker in den Investmentfokus rücken werden.

Refurbishment spielt im aktiven Asset Management eine sehr wichtige Rolle und trägt dazu bei, die Mieteinnahmen zu erhöhen.

Hintergrund dieser Annahme ist die Tatsache, dass die Digitalisierung flexible Formen des Arbeitens erleichtert. Zudem haben Coworking-Flächen den Vorteil, dass sie Unternehmen mit kurzfristigem Platzbedarf eine Ausweichmöglichkeit bieten, die angesichts der geringen Leerstandsquote auf dem regulären Büromarkt kaum mehr zu finden ist. Vermieter müssten sich allerdings des damit verbundenen Risikos bewusst sein, gibt John Kamphorst, Mitglied der Geschäftsleitung der Beratungsgesellschaft Engel & Völkers Investment Consulting, zu bedenken: Bei einer rückläufigen Nachfrage könne es sein, dass sich ein Standort nicht mehr trage. Entsprechend kritisch sind viele Eigentümer gegenüber Coworking-Anbietern als Alleinmieter eines Objekts eingestellt.

Auf einen weiteren Aspekt macht Volker Noack von Union Investment aufmerksam. „Coworking-Operator erzielen eine höhere Quadratmetermiete als wir. Deshalb lohnt sich die Überlegung, wie wir durch attraktive Zusatz-Services ebenfalls am Mehrertrag partizipieren können.“ Bei einem Bürogebäude in Chicago hat Union Investment deshalb auf Wunsch des Mieters auf einer Etage Konferenzräume, einen mobilen Starbucks und eine Lounge untergebracht, um so eine kommunikative Arbeits- und Begegnungsatmosphäre zu schaffen. Immer im Auge behalten müssen Asset Manager auch den Ankauf und den Verkauf eines Objekts. Gerade in der jetzigen, von hohen Preisen geprägten Marktphase müsse man „beim Einkauf sehr sensibel hinschauen und Faktoren wie Lagequalität und Drittverwendungsfähigkeit sehr genau prüfen“, stellt Real-I.S.-Vorstandsmitglied Brigitte Walter fest. „Anders ausgedrückt: Man muss mehr denn je auf das eigentliche Asset schauen.“ Oder, wie es Michael Schneider von Intreal ausdrückt: „Die Rolle des Managers, der mit der Immobilie umzugehen weiß, hat an Bedeutung gewonnen.“

Von Christian Hunziker

„Fünf-Jahres-Mietverträge helfen, wenn der Zyklus abreißt“

Welche Mietvertragsdauer in der aktuellen Marktphase optimal ist und wann Refurbishments lohnen, erläutert Volker Noack, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH

Herr Noack, bei einem Bürogebäude in Brüssel prüfen Sie gerade ein grundlegendes Refurbishment. Spielen dabei Überlegungen, zusätzliche Mietfläche zu schaffen, eine maßgebliche Rolle?

Dies ist nur ein Aspekt unter mehreren. Natürlich bieten neue Flächen – gerade in diesem Marktzyklus – die Möglichkeit, eine höhere Miete zu erzielen. Aber es kommt immer auf den Einzelfall an. Beim Emporio in Hamburg, das wir von 2009 bis 2012 grundlegend modernisiert haben, war der Zugewinn von Fläche nicht der entscheidende Faktor. Vielmehr ging es darum, aus einem 60er-Jahre-Haus ein grünes Gebäude zu machen, das zukunftsorientiert aufgestellt ist. Wir glauben, dass diese nachhaltige Orientierung bei einem hohen Qualitätsniveau dem Anleger langfristig stabilere Erträge liefert.

Wie wichtig ist der Ansatz, aus einem Single- ein Multi-Tenant-Objekt zu machen?

Wir prüfen immer schon im Einkauf, ob sich ein Gebäude auch an mehrere Nutzer vermieten lässt. Auch dafür ist das Emporio ein gutes Beispiel: Unser Ziel war es, uns aus der Abhängigkeit von einem einzigen Großmieter zu lösen.

Und welche Rolle spielen die geänderten Anforderungen der Nutzer?

Über dieses Thema diskutieren wir intensiv. Hier und jetzt ist der Wunsch der Mieter nach neuen Arbeitswelten gar nicht so deutlich zu spüren. Trotzdem ist die Absicht der Unternehmen, für junge, talentierte Mitarbeiter mit ihrer hohen Erwartungshaltung attraktiv zu sein, ein wichtiger Treiber. Nicht nur IT-affine Unternehmen wollen sich junge Talente sichern und dafür das nötige Ambiente schaffen. 

Welche Hindernisse können bei einer Umgestaltung auftreten?

Hauptsächlich zu beachten sind Einschränkungen durch das geltende Planungsrecht und den Denkmalschutz. Plant man eine Umgestaltung, muss man deshalb immer das Gespräch mit den kommunalen Vertretern suchen, wobei solche Abstimmungen manchmal nicht ganz einfach sind. Bei älteren Gebäuden können zudem Schadstoffe zum Thema werden. Und wenn wir nur einen Teil des Gebäudes anfassen, ist es eine Herausforderung, dies bei laufendem Betrieb zu machen, ohne die Mieter zu stark zu beeinträchtigen.

Welche Mietvertragsdauer bevorzugen Sie bei Bürogebäuden?

Wir sind erfahren genug, um zu wissen, dass der Zyklus, wenn er denn abreißt, brutal abreißen kann. Um die kommenden Dellen zu überbrücken, versuchen wir, Fünf-Jahres-Verträge abzuschließen. Die früher nicht unüblichen Zehn-Jahres-Mietverträge sind heute nur noch bei Neubauten oder Projektentwicklungen zu finden und bleiben bei Verlängerungen eher die Ausnahme. Unserer Meinung nach wird der Zyklus in Bezug auf Büroimmobilien noch ein bis zwei Jahre anhalten. Deshalb gehen wir nicht die volle Risikokurve mit und verlängern, wo dies möglich ist, auslaufende Verträge auch vorab lieber längerfristig.

Ist in manchen Märkten der richtige Zeitpunkt gekommen, um sich von Objekten zu trennen?

Wir sind ein langfristiger Bestandshalter und wollen unsere Objekte länger als einen Zyklus im Portfolio halten. Wir haben aber in den letzten Jahren günstige Marktkonstellationen genutzt, um Immobilien zu verkaufen, die wir langfristig nicht mehr in unserem Portfolio haben wollten. Mit 98 Prozent Vermietungsquote bei unseren deutschen Büroobjekten stehen die Zeichen jetzt naturgemäß auf „Halten“.

Wie wichtig ist die Zusammenarbeit zwischen Asset Manager und Investment Manager?

Die Entscheidungen finden im Dreieck Investment-, Asset- und Fondsmanagement statt, wobei der Fondsmanager die Strategie für jedes seiner Objekte vorgibt. Ziel im Asset Management ist es, die Dauer der Mietverträge optimal auf den vom Fondsmanagement geplanten Verkaufszeitpunkt abzustimmen.

Das Interview führte Christian Hunziker.